> LMP/LMNP en VEFA
La fiche juridique
R E P È R E : Toute la défiscalisation
Le statut de « Loueur en Meublé Professionnel » LMP, est défini par l’article
151 du Code Général des Impôts.
Pour accéder à ce statut, il est précisé qu’il faut 2 conditions :
> Être inscrit au Registre du Commerce en qualité de Loueur en Meublé
Professionnel.
> Retirer de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles ou bien que
les revenus tirés de l’activité représentent au moins 50 %
des revenus globaux.
Quelques précisions doivent être apportées pour mieux percevoir ce texte :
> L’inscription au RC peut être envisagée en nom propre ou par l’intermédiaire
d’une société commerciale de type EURL ou SARL de famille.
> Les 23 000 € s’entendent TTC, ce qui signifie que lorsque la TVA est calculée
au taux de 5,5 %, le montant de recettes à prendre
en considération s’élève à 21 801 € H.T.
> Les 23 000 € sont à calculer prorata temporis l’année d’achat.
> Le calcul des 50 % s’effectue en prenant en compte l’ensemble des revenus
imposables, qu’il s’agisse de revenus du patrimoine
ou de revenus d’activité.
> Les recettes tirées de cette activité LMP ne sont pas des revenus fonciers
mais des BIC.
news JANVIER 2005
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mots clés
Historique
Professions incompatibles
Multi-acquisitions
Exonération ISF
TVA
Taxe professionnelle
Cotisations sociales
Retraite
Cabinet comptable
SARL de famille et PACS
SARL de famille :
divorce des associés
Résidence secondaire
> À quand remonte l’activité LMP ?
Maître Le Boulc’h - Avant 1982, la totalité
des déficits de location meublée était
imputable sur le revenu global ; c’est la loi
de finances de 1982 qui a prévu l’interdiction
d’imputer les déficits de location
meublée non professionnelle sur le revenu
global (article 156-I.4 du Code Général des
Impôts), instituant ainsi une distinction dans
le traitement des déficits fiscaux selon
l’importance des recettes locatives.
Seuls les loueurs qui réalisaient plus de
150 000 Frs. ont conservé la possibilité
d’imputer leurs déficits fiscaux, étant précisé
que ce seuil est passé à 23 000 ¤ lors de
l’introduction de l’euro.
news
La fiche juridique
> Professions incompatibles,
comment faire ?
ML - Un certain nombre de professions
n’autorisent pas l’exercice direct d’une
activité de location meublée, en raison
d’incompatibilités ordinales ou statutaires,
tels les fonctionnaires, notaires, médecins,
pharmaciens, chirurgiens-dentistes, etc.
Plusieurs solutions existent pour contourner
cette difficulté :
> Faire exercer l’activité par le conjoint
non soumis à une telle interdiction,
> Demander une dérogation
auprès du Conseil de l’Ordre,
> Créer une société dont la gérance est
assurée par une personne non soumise à
une quelconque incompatibilité.
Il convient dans ce dernier cas, de veiller
à ce que le gérant de droit assure la gestion
effective de l’activité.
> Acquisition de LMP en VEFA sur plusieurs programmes,
comment faire ?
ML - L’acquisition de biens immobiliers en
VEFA sur des programmes différents crée
une difficulté pour l’appréciation du seuil
de recettes de 23 000 ¤, calculé prorata
temporis.
En effet, l’administration considère, le plus
souvent que le calcul prorata temporis
doit s’effectuer à la date de début d’activité
du premier bien effectivement loué.
Il importe dans ce cas, de veiller à faire
coïncider les dates de début
d’activité des différents biens, de
sorte que la condition de recettes de
23 000 ¤ puisse être satisfaite.
> Conditions d’exonération à l’ISF
ML - Pour que les biens soient regardés
comme professionnels en matière d’ISF, il
importe de satisfaire les trois conditions
suivantes :
> Immatriculation au RCS,
> Recettes annuelles supérieures à
23 000 ¤ TTC,
> Retirer de l’activité plus de 50 % des
revenus d’activité ou assimilés.
En cas d’exercice en société, seules les
parts détenues par le gérant qui exerce
son activité professionnelle principale
dans la société sont prises en compte
(rép. min. ZOCCHETTO).
> La TVA : comment la gérer, comment est-elle
récupérée et comment l’utiliser dans le
montage du financement ?
ML - Il importe, pour obtenir le remboursement
de la TVA, d’effectuer un certain
nombre de formalités, telles que la
souscription de la déclaration d’existence,
la renonciation au régime de la franchise
en base et l’option pour un régime réel
d’imposition.
À noter que l’on ne peut obtenir le remboursement
de la TVA lorsque l’on relève
du régime de la micro-entreprise.
Le remboursement de la TVA peut parfois
être mis à profit pour faciliter le financement
de l’investissement, sous réserve que les
fonds soient affectés à la souscription
d’un contrat de capitalisation inscrit à l’actif
professionnel du loueur en meublé, dédié
au remboursement du crédit in fine mis en
place.
Cette solution ne peut, cependant, être
mise en œuvre qu’avec le concours d’un
professionnel, en raison de sa complexité
technique.
> Location meublée et taxe professionnelle
ML - Selon l’administration, les loueurs
en meublé, professionnels ou non, sont
soumis à la taxe professionnelle,
au moins sur la base minimum prévue par
l’article 1647 D du Code Général des Impôts.
Toutefois, en cas de gestion par bail
commercial, le principe de cette imposition
peut être contesté puisque l’activité
est exercée par le preneur à bail, comme
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JANVIER 2005
> LMP/LMNP en VEFA
l’a jugé récemment la Cour Administrative
d’Appel de Lyon (CAA LYON, n° 00LY02050,
29./04/2004).
> LMP et cotisations sociales
ML - Selon les caisses et organismes
sociaux, les loueurs en meublé qui louent,
de façon habituelle, plusieurs logements,
sont regardés comme exerçant une
activité soumise aux cotisations
d’allocations familiales, d’assurance
maladie et de retraite vieillesse.
Toutefois, en régime de croisière, le montant
annuel de ces cotisations n’est pas très
élevé (400 / 500 ¤), et constitue, de surcroît,
des frais déductibles.
Lorsque le loueur exerce par ailleurs une
activité indépendante, l’incidence de la
location meublée est négligeable, et peut
même diminuer le montant des cotisations
dues par le praticien si l’activité est
déficitaire.
> Le LMP est-il compatible avec la perception
d’une retraite ?
ML - Il est possible, sous certaines conditions,
de cumuler une activité de location
meublée avec le bénéfice du versement
d’une pension de retraite.
Les modalités de cumul sont
précisées par décrets (19/10/2004),
qui limitent le montant cumulé des revenus
perçus à un certain plafond.
Il est conseillé, par mesure de prudence,
d’obtenir préalablement, de la caisse de
retraite, des indications chiffrées sur le
seuil à respecter par chaque investisseur.
> Est-il obligatoire d’avoir un cabinet comptable qui
se chargera des formalités de créations de
société, d’immatriculation et d’enregistrement
au Centre des Impôts ?
ML - Le recours à un cabinet comptable
n’est pas obligatoire, mais il est
fortement recommandé, compte
tenu d’une part de la relative complexité des
obligations en matière de TVA, et d’autre part
de certaines spécificités tenant à l’application
des règles comptables, telles que la
réintégration des amortissements (article
39 C CGI).
L’assistance de cabinets spécialisés
(cabinet comptable et/ou avocat)
permet, de surcroît, de disposer de toutes
les informations requises pour traiter les
difficultés particulières liées au respect
des conditions d’accès au statut LMP, et
en particulier de la condition de recettes,
qui est susceptible de soulever des difficultés
en cas d’acquisition en l’état futur
d’achèvement.
Le recours à un professionnel permet
enfin de disposer de tous les éléments
d’information nécessaires pour savoir si
l’activité doit être exercée à titre
individuel ou en société, ou comment
réaliser l’investissement dans des situations
particulières (couple non marié, partenaires
d’un PACS, etc.). Le cabinet professionnel
peut, de surcroît, prendre en charge
l’ensemble des formalités de création de
société, d’immatriculation et d’enregistrement
auprès du centre des impôts.
> Les membres d’un PACS peuvent-ils constituer
une SARL de famille ?
ML - La loi de finances pour 2005
autorise désormais les personnes liées
par un pacte civil de solidarité (PACS), à
constituer une SARL de famille, dès
l’année de conclusion du PACS.
En cas de mariage ultérieur des deux
partenaires du PACS, aucune modification
n’affectera le statut fiscal de la SARL.
En cas de décès de l’un des deux partenaires,
le régime fiscal de la société continuera
à s’appliquer si les parts sociales du
défunt sont transmises aux enfants qu’ont
eu ensemble les partenaires du PACS.
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news
> Que se passe-t-il en cas de divorce d’associés
d’une SARL de famille ?
ML - Le régime de translucidité fiscale de
la société est remis en cause,
puisqu’après leur divorce, les conjoints
ne remplissent plus les conditions de lien
familial prévues par la loi.
L’administration admet toutefois un délai
de six mois pour régulariser la situation,
soit en transférant la totalité des parts à
l’un des conjoints, soit en transmettant
celles-ci à leurs enfants communs.
Le même délai devrait être admis en cas
de rupture du PACS.
> Est-il possible d’inclure sa résidence secondaire
dans une activité LMP ?
ML - Il est déconseillé d’inclure sa résidence
secondaire dans le cadre d’une
activité de location meublée professionnelle,
puisque l’administration fiscale risque de
considérer qu’il y a location à soi-même,
ce qui est susceptible de remettre en
cause l’application du statut LMP.
En revanche, il est possible d’envisager
d’utiliser, à titre personnel, un bien
inclus dans le périmètre de l’activité de
location meublée, sous réserve que cette
utilisation présente un caractère accessoire
par rapport aux périodes où le bien est
loué à des tiers, et qu’il en soit tenu
compte dans la comptabilité, notamment
en ce qui concerne la déduction des
charges.
Si le bien est détenu à l’actif d’une société,
l’associé utilisateur devra en outre verser
le prix du loyer correspondant aux séjours
qu’il effectuera en qualité de client.
JANVIER 2005
La fiche juridique > LMP/LMNP en VEFA
La référence immobilière des professionnels du patrimoine
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Texte non contractuel 01/2005
> Peut-on procéder au démembrement d’un bien
Robien ?
La loi Robien n’autorise pas l’acquisition
d’immeuble dont le droit de propriété est
démembré, à l’inverse de ce qui était jadis prévu
dans le cadre du dispositif Périssol.
La seule exception vise la situation du
démembrement résultant du décès de l’un des
deux époux soumis à imposition commune.
Le conjoint survivant titulaire de l’usufruit, a en effet,
la faculté de demander à bénéficier de la
poursuite de l’amortissement pour la période
restant à courir à la date du décès.
> Peut-on procéder à la revente d’un bien Robien
avant son achèvement ?
Un investisseur fait l’acquisition d’un appartement
en l’état futur d’achèvement et souhaite revendre
son appartement, préalablement à son
achèvement. La question se pose de savoir s’il
existe un obstacle à ce que le second investisseur
puisse opter pour le Robien à son tour.
Une telle perspective est possible, dès lors que les
conditions d’éligibilité au dispositif Robien
concernent non seulement des logements
acquis neufs, mais également les logements
acquis en l’état futur d’achèvement.
Il importe, en toute hypothèse que le logement que
l’investisseur entend placer dans le cadre du
dispositif Robien n’ait jamais été habité ni utilisé,
sous quelque forme que ce soit.
La circonstance que le logement ait fait l’objet
d’une précédente mutation, même à titre onéreux,
ne suffit pas à lui faire perdre le caractère de
«logement neuf», au sens de l’article 31,I-1°- h du
Code Général des Impôts.
Par la suite, la revente du bien, de surcroît inachevé,
au second propriétaire, peut s’effectuer sans
remettre en cause la possibilité, pour ce dernier,
de se placer sous le bénéfice du dispositif de
Robien, sous réserve que le local inachevé n’ait
jamais été utilisé, ni occupé entre la date de son
acquisition et celle de son achèvement, et que
l’immeuble, une fois achevé, conserve sa nature
de «logement», au sens des articles R.111-1 à R. 111-17
du Code de la Construction et de l’Habitation.
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EXPLICATION
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Et sur la loi Robien ?
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