Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Etude Personnalisée

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans





Votre situation actuelle
Vous êtes mariés avec 3  parts fiscales  et votre tranche marginale d'imposition est de 48,09%
Vos revenus nets imposables sont de 80 000 €  plus 23 000 € de revenus fonciers existant.




Votre investissement

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage
Montant total : 248 300  €
dont frais : 9 900  €
Revalorisation estimée à : 2,00  % l'an  
Revenus locatifs mensuels : 795,00  € à compter du 21/12/2005
Revalorisation estimée à : 1,50  % l'an    
Charges locatives (% loyer) : 10,00  % l'an    
Charges de copropriété (% loyer) : 2,00  % l'an    
Charges forfaitaires mensuelles : 0,00  € revalorisées à 0,00% l'an  
Taxe foncière annuelle : 650  € exonérée pendant 2 ans à 100,00 %




Votre financement
Apport personnel initial : 0 €
Date initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée
(mois)		 ADI* Première
Mensualité pleine (€)
21/12/2005 248 300 Crédit In Fine  4,60 180 3,20 €/10 000 1 031,27
Adossement
Nom : Adossement  sur une durée de 180 mois
Versement initial : 40 000 €
Versements mensuels : 597,32 € pendant  180 mois
Taux de chargement : 2,50 %
Taux de rémunération : 5,50 % Capital au terme :248 300 €
*ADI : Assurance décès invalidité
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 1
 
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Résumé de l'étude

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 


VOS OBJECTIFS  
Votre apport initial direct : 0 €
Votre apport initial en capitalisation : 40 000 €
 
  sur 10 ans au terme
Economie
d'impôts		 Votre économie d'impôts
(Compris éco. impôts générées année N
et non payées N+1) 		28 497 € 44 340 €
Votre épargne mensuelle moyenne 686 € 649 €
Capitalisation Evaluation du capital disponible* 181 975 € 320 855 €
Complément
de retraite		 Evaluation du capital net d'impôts au terme :
    - transmissible à vos héritiers*
    - et rente mensuelle brute (loyer)**
320 855 €
1 009 €
Sécurité Protection de votre famille dès le premier jour :
    - bénéfice de l'assurance décès invalidité***
    - et rente mensuelle brute (loyer)
248 300 €
795 €
 
* Valeur de revente - capital restant dû sur les prêts - régularisation de la TVA
** Revenu locatif actualisé
*** Capital emprunté
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 2
 
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Effort d'épargne mensuel moyen (EMM)

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 
L'effort d'épargne mensuel moyen exprime le différentiel moyen entre les flux financiers réguliers engendrés par l'exploitation. Le calcul est réalisé jusqu'à la fin de la dernière année de simulation.
 
Sur la durée de simulation (16 ans)
Recettes locatives 162 330 €
Economies sur l'IR 42 379 €
   
Remboursement d'emprunts, ADI, frais de dossier - 185 629 €
Versement mensuel sur adossement - 107 518 €
Economies d'IR versées sur adossement - 0 €
Charges locatives - 29 013 €
   
Effort(-) ou excédent (+) total -117 451 €
Durée en mois de la simulation 181
   
Moyenne mensuelle :-117 451 € par 181 mois = un effort de 648,90 € par mois
 
Les flux exceptionnels:
  • apport initial sur le financement et l'adossement
  • les versements exceptionnels sur l'adossement
  • le produit de la vente
  • un retour d'adossement (vente avant le terme)
  • un remboursement anticipé du ou des prêts
  • la prime ANAH

ne sont pas intégrés dans les calculs afin d'obtenir une valeur sécurisée dans une logique recettes/dépenses régulières.

Dans le cas particulier d'une récupération de TVA dont le montant ne serait pas réutilisé dans l'adossement, cette somme n'est pas intégrée dans le calcul de l'EMM en raison de son caractère exceptionnel.

L'ensemble des flux financiers sont pris en compte dans les autres états de la trésorerie année par année et il n'y a pas nécessairement concordance avec le calcul de l'EMM qui se veut représentatif des efforts réguliers uniquement.
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 3
 
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Synthèse des résultats

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 
 
 
2005 2006 2007 2018 2019 2020 Total
1
2
3
4
5
6
7

8
9

10

11
12
13

14
15
16
17 		Recettes (loyer+primes)
Charges imputables
    Abattements sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux

Revenus ou déficits fonciers opération
Revenus ou déficits fonciers antérieurs

Revenus ou déficits fonciers globaux

Déficits déductibles du RI dans l'année
Déficit reporté de l'année
Déficit reporté devenu déductible

Total déficit déductible
Economie sur l'IR
Economie sur CSG et RDS
Total économie fiscale et sociale 		795
1 238
111
95
0
1 031
0

-443
45 000

44 557

0
0
0

0
213
49
262 		9 683
14 893
1 356
1 162
0
12 375
0

-5 210
45 900

40 690

0
0
0

0
2 505
573
3 078 		9 828
14 931
1 376
1 179
0
12 375
0

-5 102
46 818

41 716

0
0
0

0
2 454
561
3 015 		.....
.....
.....
.....
.....
.....
.....

.....
.....

.....

.....
.....
.....

.....
.....
.....
.....

 11 577
16 163
1 621
2 166
0
12 375
0

-4 585
58 212

53 627

0
0
0

0
2 205
504
2 709 		11 751
16 219
1 645
2 199
0
12 375
0

-4 468
59 377

54 908

0
0
0

0
2 149
492
2 640 		11 927
15 246
1 670
2 232
0
11 344
0

-3 319
60 564

57 246

0
0
0

0
1 596
365
1 961 		162 330
237 368
22 726
29 013
0
185 629
0






0

0

0
36 086
8 254
44 340
18
19
20
21
22 		Bénéfice d'une assurance décès / invalidité
Capital immobilier (revente-capital restant dû)
Capital obtenu sur adossement
Capital acquis si revente
Complément de retraite au terme 		248 300
-9 900
39 759
29 859
795 		248 300
-5 132
49 141
44 009
9 683 		248 300
-269
59 039
58 771
9 828 		.....
.....
.....
.....
.....		 248 300
60 096
211 324
271 420
11 577 		248 300
66 264
230 142
296 406
11 751 		0
320 855
248 300
320 855
11 927
23
24
25
26
27
28

29
30

31
32
33 		Recettes (loyers+primes)
Récupération de TVA
Apports directs
Flux sur adossement
Mensualités emprunts et ADI
Frais, charges et taxes

Trésorerie annuelle avant fiscalité (*)
Trésorerie annuelle après fiscalité (*)

Effort mensuel total
Effort mensuel régulier
Effort mensuel lissé		 795
0
40 000
597
1 031
95

-40 929
-40 929

40 929
897
929
 9 683
0
0
7 168
12 375
1 162

-11 022
-10 760

897
651
899
 9 828
0
0
7 168
12 375
1 179

-10 894
-7 816

651
702
780
 .....
.....
.....
.....
.....
.....

.....
.....

.....
.....
.....
 11 577
0
0
7 168
12 375
2 166

-10 132
-7 355

613
607
666
 11 751
0
0
7 168
12 375
2 199

-9 991
-7 282

607
465
662
 11 927
0
0
6 571
259 644
2 232

312 636
315 276

-26 273
0
649
 162 330
0

107 518
433 929
29 013

121 025
163 405
(*) compris le produit de la vente la dernière année
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 4
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Lexique de la synthèse
 
 
lignes :  
1 Loyers bruts et primes ANAH.
2 Total des charges imputables sur le revenu foncier (3)+(4)+(5)+(6)+(7).
3 Abattement forfaitaire sur les loyers (fonction du régime fiscal, ex: Besson 6%).
4 Frais de gestion, charges de copropriété, taxe foncière. Dans l'ensemble, toute dépense non récupérable sur le locataire.
5 Amortissement. En régime Besson 8% de l'investissement par an pendant 5 ans puis 2,5% ensuite (durées 9, 12 et 15 ans).
6 Intérêts des emprunts et assurance décès invalidité.
7 Travaux de rénovation, de réparation et d'entretien.
8 (1)-(2).
9 Situation foncière (déclaration 2044 avant cet investissement).
10 (8)+(9).
11

(10) dans la limite où les intérêts d'emprunt ne dépassent pas les loyers. Plafonné à 10.700 €,15.300 € si un investissement Périssol dans le patrimoine.
12 Déficits constitués par les intérêts d'emprunt dépassant les loyers et par les dépassements du plafond.
13 Déficits reportés qui dans les 10 ans sont déduits des revenus fonciers (un déficit reporté ne peut s'ajouter à un déficit).
14 (11)+(13).
15 Différence entre l'IR payé avant et après l'investissement.
16 Economie de CSG et RDS sur les revenus fonciers antérieurs.
17 (15)+(16).
18 L'assurance décès invalidité porte sur le capital restant dû sur les prêts.
19 Capital acquis en cas de revente compris remboursement du capital restant dû.
20 Capital acquis sur le produit d'adossement à un prêt in fine.
21 (19)+(20).
22 Loyer net après la fin du remboursement des prêts.
23 Rappel de (1).
24 Remboursement de la TVA si le régime fiscal le permet.
25 Apport direct. Différence entre le montant de l'investissement et le montant du prêt.
26 Versements et retours sur le produit d'adossement à un prêt in fine.
27 Echéances des prêts et assurance décès invalidité.
28 Rappel de (4).
29 Solde annuel de la trésorerie sans l'impact fiscal.
30 Solde annuel de la trésorerie compris l'impact fiscal. Attention, il existe un décalage d'un an entre le fait générateur et l'apparition dans la trésorerie.
31 (30) divisé par 12. Ce chiffre est donc une moyenne qui intègre tous les flux financiers dont les flux exceptionnels.
  Les flux exceptionnels sont:
  • apports initiaux et exceptionnels sur le financement et l'adossement
  • la récupération de la TVA
  • le produit de la revente et le retour de l'adossement
  • le remboursement anticipé du capital restant dû
32 Ne comprend pas les flux exceptionnels mais seulement les besoins ou excédents réguliers pour satisfaire à l'équilibre de la trésorerie.
33 Moyenne arithmétique des efforts réguliers sur la durée.
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 5
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Tableau d'amortissement des emprunts

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 
Année Annuité
(€)		 Capital amorti
(€)		 Intérêts payés
(€)		 Assurance payée
(€)		 Capital restant dû
(€)
2005 1 031,27 0,00 951,82 79,46 248 300,00
2006 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2007 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2008 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2009 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2010 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2011 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2012 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2013 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2014 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2015 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2016 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2017 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2018 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2019 12 375,27 0,00 11 421,80 953,47 248 300,00
2020 259 644,00 248 300,00 10 469,98 874,02 0,00
           
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 6
 
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Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Trésorerie de l'opération

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 
Année Recettes Dépenses Solde annuel avant fiscalité
(€)		 Economie fiscale et sociale
(*) (€) 		Solde annuel
(**)(€)		 Solde annuel cumulé
(€)
Loyers bruts et primes
(€)		 Récup TVA + Adoss.
(€)		 Rembours. emprunts
(€)		 Charges et taxes
(€)		 Apports + adoss. + TVA
(€)
2005 795 0 1 031 95 40 597 -40 929 0 -40 929 -40 929
2006 9 683 0 12 375 1 162 7 168 -11 022 262 -10 760 -51 689
2007 9 828 0 12 375 1 179 7 168 -10 894 3 078 -7 816 -59 505
2008 9 976 0 12 375 1 867 7 168 -11 434 3 015 -8 419 -67 924
2009 10 125 0 12 375 1 895 7 168 -11 312 3 346 -7 966 -75 890
2010 10 277 0 12 375 1 923 7 168 -11 189 3 287 -7 902 -83 793
2011 10 431 0 12 375 1 952 7 168 -11 064 3 226 -7 837 -91 630
2012 10 588 0 12 375 1 981 7 168 -10 936 3 165 -7 771 -99 401
2013 10 747 0 12 375 2 011 7 168 -10 807 3 103 -7 705 -107 106
2014 10 908 0 12 375 2 041 7 168 -10 676 3 040 -7 637 -114 743
2015 11 072 0 12 375 2 072 7 168 -10 543 2 976 -7 568 -122 311
2016 11 238 0 12 375 2 103 7 168 -10 408 2 910 -7 498 -129 808
2017 11 406 0 12 375 2 134 7 168 -10 271 2 844 -7 427 -137 235
2018 11 577 0 12 375 2 166 7 168 -10 132 2 777 -7 355 -144 590
2019 11 751 0 12 375 2 199 7 168 -9 991 2 709 -7 282 -151 872
2020 11 927 248 300 259 644 2 232 6 571 312 636 2 640 315 276 163 405

(*) compris le produit de la vente.
(**) Le solde annuel de trésorerie résulte du calcul: recettes - dépenses - économie fiscale et sociale + le produit de la vente la dernière année .
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Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Fiscalité foncière

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 
Année Loyers bruts et primes
(€)		 Charges imputables Revenu foncier antérieur
(€)		 Déficit ou revenu foncier*
(€)		 Economie d'impôts
(€)
Abatt. loyers
(€)		 Charges à payer
(€)		 Amort.
(€)		 Intérêts emprunts
et assurance
(€)		 Total des charges avec travaux
(€)		 Annuelle**
(€)		 Cumulée
(€)
2005 795 111 95 0 1 031 1 238 45 000 44 557 262 262
2006 9 683 1 356 1 162 0 12 375 14 893 45 900 40 690 3 078 3 340
2007 9 828 1 376 1 179 0 12 375 14 931 46 818 41 716 3 015 6 355
2008 9 976 1 397 1 867 0 12 375 15 639 47 754 42 092 3 346 9 701
2009 10 125 1 418 1 895 0 12 375 15 688 48 709 43 147 3 287 12 988
2010 10 277 1 439 1 923 0 12 375 15 737 49 684 44 224 3 226 16 214
2011 10 431 1 460 1 952 0 12 375 15 788 50 677 45 321 3 165 19 379
2012 10 588 1 482 1 981 0 12 375 15 839 51 691 46 440 3 103 22 482
2013 10 747 1 505 2 011 0 12 375 15 891 52 725 47 581 3 040 25 522
2014 10 908 1 527 2 041 0 12 375 15 944 53 779 48 744 2 976 28 497
2015 11 072 1 550 2 072 0 12 375 15 997 54 855 49 929 2 910 31 408
2016 11 238 1 573 2 103 0 12 375 16 051 55 952 51 138 2 844 34 252
2017 11 406 1 597 2 134 0 12 375 16 107 57 071 52 371 2 777 37 030
2018 11 577 1 621 2 166 0 12 375 16 163 58 212 53 627 2 709 39 739
2019 11 751 1 645 2 199 0 12 375 16 219 59 377 54 908 2 640 42 379
2020 11 927 1 670 2 232 0 11 344 15 246 60 564 57 246 1 961 44 340
                     
 
* La situation foncière après l'investissement résulte du calcul: loyers+primes-charges imputables+revenus fonciers antérieurs (ou - déficits fonciers antérieurs).
** L'économie d'impôts est obtenue par différence chaque année entre l'impôt payé sans l'investissement et l'impôt payé avec l'investissement. Sont compris aussi les économies possibles sur la CSG afférente aux revenus fonciers antérieurs
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 8
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Fiscalité IR

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 
Année Revenu imposable hors foncier
(€)		 Situation foncière Revenu
imposable
total après
opération
(€)		 Economie
fiscale et
sociale*
(€)
Avant opération Après opération
Revenu
Déficit
(€)		 Déficit
déductible
(€)		 Revenu
Déficit
(€)		 Déficit
déductible
(€)
2005 83 232 45 000 0 44 557 0 127 789 262
2006 84 897 45 900 0 40 690 0 125 587 3 078
2007 86 595 46 818 0 41 716 0 128 310 3 015
2008 88 326 47 754 0 42 092 0 130 418 3 346
2009 90 093 48 709 0 43 147 0 133 240 3 287
2010 91 895 49 684 0 44 224 0 136 119 3 226
2011 93 733 50 677 0 45 321 0 139 054 3 165
2012 95 607 51 691 0 46 440 0 142 047 3 103
2013 97 520 52 725 0 47 581 0 145 100 3 040
2014 99 470 53 779 0 48 744 0 148 213 2 976
2015 101 459 54 855 0 49 929 0 151 389 2 910
2016 103 489 55 952 0 51 138 0 154 627 2 844
2017 105 558 57 071 0 52 371 0 157 929 2 777
2018 107 670 58 212 0 53 627 0 161 297 2 709
2019 109 823 59 377 0 54 908 0 164 731 2 640
2020 112 019 60 564 0 57 246 0 169 265 1 961
               

* L'économie d'impôts est obtenue par différence chaque année entre l'impôt payé sans l'investissement et l'impôt payé avec l'investissement. Une économie sociale peut être réalisée sur la CSG des revenus fonciers antérieurs.
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 9
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Bilan patrimonial de l'opération

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 




Emplois Ressources
       
Apports
total apports et versements sur adossement 		147 518 €  Valeur au terme
montant de l'investissement revalorisé hors frais d'acquisition

320 855 € 

       
Charges foncières
taxe foncière, frais de gestion, charges non récupérables sur le locataire. 		29 013 €  Revenus locatifs et primes
total des loyers et primes ANAH

162 330 € 
Charges financières
Intérêts d'emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers. 		185 629 € 
       

Economie fiscale et sociale
Compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N+1

44 340 € 
   
       
Remboursement capital
montant des emprunts

248 300 € 

 Epargne au terme
capital obtenu sur l'adossement

248 300 € 

       
       
Total des emplois

610 460 € 

 Total des ressources 775 825 € 
       
Gain net (ressources-emplois) : 165 365 €
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 10
 
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Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Financement des dépenses

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 

La totalité du camembert représente l'ensemble des dépenses engendrées par l'acquisition et l'exploitation durant toute la simulation; ce montant correspond au total des emplois dans le bilan patrimonial.

Ces dépenses ont été financées par :

  • Votre locataire pour un montant de 162 330 € (ressources au bilan)

  • Vos économies d'impôts pour un montant de 44 340 € (ressources au bilan)

  • Le solde par votre épargne

 
  12,24%  Economie d'impôts
 44 340 €		 42,93%

 Investisseur
 155 490 €

 44,83%

 Locataire
 162 330 €
 
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 11
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Glossaire

 

La présentation des résultats de votre investissement locatif en régime foncier, nécessite l'utilisation de tableaux de nombres. Afin de vous permettre une interprétation correcte voici la définition des termes utilisés classés dans l'ordre alphabétique.

A.D.I. Assurance Décès invalidité sur le capital emprunté ou restant dû.
Abattements En fonction du régime fiscal choisi.
Adossement Produit de capitalisation extérieur à l'opération ayant pour objectif fréquent de garantir le remboursement d'un prêt in fine.
Amortissement Dispositif "Besson".
Apport de trésorerie Nécessaire pour l'équilibre du compte (année par année).
Bilan patrimonial Résumé des Emplois (dépenses) et des Ressources (recettes) pendant toute la durée de la simulation.
Capital au terme Calcul du résultat net en fin d'opération.
Charges Frais de montage + frais d'acquisition + frais d'exploitation + frais financiers.
Déficit déductible C'est la partie du déficit foncier immédiatement déductible des revenus (plafonnée en fonction du régime fiscal).
Déficit reporté C'est la partie du déficit foncier qui n'est pas immédiatement déductible mais conservé dans un "pot" pour des déductions ultérieure.
Déficit reporté déductible C'est la partie du déficit reporté qui vient se déduire des revenus fonciers dès qu'ils existent.
Economie d'impôts C'est l'impact sur l'I.R. du déficit déductible généré par l'opération.
Epargne Versement sur le compte d'adossement ou le compte de trésorerie.
Epargne investie Apport direct au financement + apport initial sur l'adossement
Epargne moyenne mensuelle C'est le différentiel moyen entre les flux financiers réguliers engendrés par l'exploitation. Le calcul est réalisé jusqu'à la fin de la dernière année de simulation.
Frais financiers Intérêts sur les emprunts, A.D.I. et Frais de dossier.
I.R. Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques.
Impôts payés Surcoût généré par l'opération au titre de l'I.R.
Intérêts servis Intérêts servis par le produit de l'adossement et versés à la trésorerie de l'opération.
Patrimoine immobilier Valeur d'acquisition actualisée en fin de simulation
Produit d'épargne Support utilisé pour la capitalisation adossée.
Récupération de T.V.A. Délai de récupération fixé dans les paramètres.
Remboursement capital Nominal emprunté
Remboursement crédit Annuités (capital + intérêts + A.D.I.).
Rendement actuariel Calculé sur la suite des flux financiers année par année pendant la durée de la simulation. Il comprend la valeur de revente au terme.
Résultats Recettes- dépenses.
Revenus(+) Déficits(-) antérieurs Situation foncière du patrimoine avant l'opération.
Revenus(+) Déficits(-) fonciers Revenus locatifs - (charges + abattements + amortissements + intérêts)
Revenus au terme de la simulation Loyers encaissés à ce moment.
Revenus imposables Après abattements (déclaration 2042 I.R.)
T.M.I. Tranche Marginale d'Imposition (calculée par le logiciel).
Taux de chargement Prélevé sur chaque versement à l'adossement.
Taxe Taxe foncière des propriétaires.
Trésorerie Différence entre tous les flux positifs et les flux négatifs.
Trésorerie disponible Excédent après équilibre du compte (par année)
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 12
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Détail de la projection de trésorerie mensuelle

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans

 
Année Recettes Dépenses Effort mensuel de trésorerie
(*) (€)		 Bien revalorisé
(€)		 Somme disponible en cas de revente
(€)
Loyers bruts et primes
(€)		 Eco. d'impôts.
(€)		 Récup. TVA
+ Adoss.
(€)		 Total mensuel
(*) (€)		 Remb. prêts
(€)		 Charges à payer
(€)		 Apports + adoss. + TVA
(€)		 Total mensuel
(€)
2005 795 0 0 795 1 031 95 40 597 41 724 40 929 238 400 29 859
2006 807 22 0 829 1 031 97 597 1 725 897 243 168 44 009
2007 819 257 0 1 076 1 031 98 597 1 727 651 248 031 58 771
2008 831 251 0 1 083 1 031 156 597 1 784 702 252 992 74 174
2009 844 279 0 1 123 1 031 158 597 1 786 664 258 052 90 250
2010 856 274 0 1 130 1 031 160 597 1 789 659 263 213 107 034
2011 869 269 0 1 138 1 031 163 597 1 791 653 268 477 124 560
2012 882 264 0 1 146 1 031 165 597 1 794 648 273 847 142 865
2013 896 259 0 1 154 1 031 168 597 1 796 642 279 324 161 990
2014 909 253 0 1 162 1 031 170 597 1 799 636 284 910 181 975
2015 923 248 0 1 171 1 031 173 597 1 801 631 290 608 202 863
2016 936 243 0 1 179 1 031 175 597 1 804 625 296 420 224 701
2017 951 237 0 1 188 1 031 178 597 1 806 619 302 349 247 536
2018 965 231 0 1 196 1 031 181 597 1 809 613 308 396 271 420
2019 979 226 0 1 205 1 031 183 597 1 812 607 314 564 296 406
2020 994 220 20 692 48 644 21 637 186 548 22 371 -26 273 320 855 320 855
(*) compris le produit de la vente la dernière année    
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 13
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Analyse chiffrée des résultats

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans


  Dépenses mensuelles moyennes     Recettes mensuelles moyennes  
  Constituées par

- les remboursements de prêt
- l'assurance décès-inv. du prêt
- les frais de gestion
- le syndic et charges de copropriété
- la taxe foncière
- l'assurance garanties locatives
- versements mensuels sur l'adossement

     Constituées par

- les loyers
- les économies d'impôts :
incluant également toutes les charges et déficits déductibles des revenus fonciers ou globaux et des abattements sur loyers
 

  
           
   

1 779,89 €

    

1 130,99 €

    
   
Différence entre dépenses et recettes moyennes

EPARGNE MOYENNE MENSUELLE = 648,90 €


Total de votre investissement en 16 ans :
apport personnel initial : 0 €
apport initial en capitalisation : 40 000 €
181 mois d'effort d'épargne (648,90 €) : 117 451 €
Total : 157 450 €
181 mensualités = (du 21/12/2005 au 31/12/2020)
 
Capital constitué au terme : 320 855 €
Murs, parties communes, Equipement
 
Procurant une rente locative
excellent complément de retraite de 12 106 €/an
Soit : 1 009 €/mois
Le tout transmissible en totalité à votre conjoint et vos ayants droit
 
Rentabilité nette de votre investissement
revenu locatif annuel : 12 106 €
Investissement net total : 157 450 €
 
Inclus : Assurance décès-inv, incap. du prêt, frais de gestion, syndic de copropriété, taxe foncière, assurance garanties locatives, charges.
FINANCEMENT de votre opération au terme
  Economie d'impôt
12,24%		   Investisseur
42,93%		   Locataire
44,83%
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 14
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Détail des résultats

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans


2005 2006 2007 2008 2009 2010
Recettes (loyers et primes)

Charges imputables
    Abattement sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux
    Total

Revenus ou déficits
    Opération
    Antérieurs
    Globaux

Déficit
    déductible de l'année
    reporté devenu déductible
    Total déductible
    reporté de l'année 		795

 
111
95
0
1 031
0
1 238

 
-443
45 000
44 557

 
0
0
0
0 		9 683

 
1 356
1 162
0
12 375
0
14 893

 
-5 210
45 900
40 690

 
0
0
0
0 		9 828

 
1 376
1 179
0
12 375
0
14 931

 
-5 102
46 818
41 716

 
0
0
0
0 		9 976

 
1 397
1 867
0
12 375
0
15 639

 
-5 663
47 754
42 092

 
0
0
0
0 		10 125

 
1 418
1 895
0
12 375
0
15 688

 
-5 562
48 709
43 147

 
0
0
0
0 		10 277

 
1 439
1 923
0
12 375
0
15 737

 
-5 460
49 684
44 224

 
0
0
0
0
   
Economie d'impôts
    sur le revenu
    sur CSG et RDS
    Total 		 
213
49
262 		 
2 505
573
3 078 		 
2 454
561
3 015 		 
2 723
623
3 346 		 
2 675
612
3 287 		 
2 626
601
3 226
   

Recettes
    loyers et primes
    économie d'impôts
    récupération de TVA
    produit de l'adossement
    produit de la vente

Dépenses
    Frais charges et taxes
    Apports directs
    Flux sur adossement
    Remb. emprunts et ADI

Trésorerie annuelle

Effort mensuel

 
795
0
0
0
0

 
95
40 000
597
1 031

-40 929

40 929

 
9 683
262
0
0
0

 
1 162
0
7 168
12 375

-10 760

897

 
9 828
3 078
0
0
0

 
1 179
0
7 168
12 375

-7 816

651

 
9 976
3 015
0
0
0

 
1 867
0
7 168
12 375

-8 419

702

 
10 125
3 346
0
0
0

 
1 895
0
7 168
12 375

-7 966

664

 
10 277
3 287
0
0
0

 
1 923
0
7 168
12 375

-7 902

659

 

 
   
Valeur de vente
Capital restant dû
Capital sur adossement

Capital acquis si vente 		238 400
248 300
39 759

29 859 		243 168
248 300
49 141

44 009 		248 031
248 300
59 039

58 771 		252 992
248 300
69 482

74 174 		258 052
248 300
80 498

90 250 		263 213
248 300
92 121

107 034
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 15
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Détail des résultats

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans


2011 2012 2013 2014 2015 2016
Recettes (loyers et primes)

Charges imputables
    Abattement sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux
    Total

Revenus ou déficits
    Opération
    Antérieurs
    Globaux

Déficit
    déductible de l'année
    reporté devenu déductible
    Total déductible
    reporté de l'année 		10 431

 
1 460
1 952
0
12 375
0
15 788

 
-5 356
50 677
45 321

 
0
0
0
0 		10 588

 
1 482
1 981
0
12 375
0
15 839

 
-5 251
51 691
46 440

 
0
0
0
0 		10 747

 
1 505
2 011
0
12 375
0
15 891

 
-5 144
52 725
47 581

 
0
0
0
0 		10 908

 
1 527
2 041
0
12 375
0
15 944

 
-5 036
53 779
48 744

 
0
0
0
0 		11 072

 
1 550
2 072
0
12 375
0
15 997

 
-4 926
54 855
49 929

 
0
0
0
0 		11 238

 
1 573
2 103
0
12 375
0
16 051

 
-4 814
55 952
51 138

 
0
0
0
0
   
Economie d'impôts
    sur le revenu
    sur CSG et RDS
    Total 		 
2 576
589
3 165 		 
2 525
578
3 103 		 
2 474
566
3 040 		 
2 422
554
2 976 		 
2 369
542
2 910 		 
2 315
530
2 844
   

Recettes
    loyers et primes
    économie d'impôts
    récupération de TVA
    produit de l'adossement
    produit de la vente

Dépenses
    Frais charges et taxes
    Apports directs
    Flux sur adossement
    Remb. emprunts et ADI

Trésorerie annuelle

Effort mensuel

 
10 431
3 226
0
0
0

 
1 952
0
7 168
12 375

-7 837

653

 
10 588
3 165
0
0
0

 
1 981
0
7 168
12 375

-7 771

648

 
10 747
3 103
0
0
0

 
2 011
0
7 168
12 375

-7 705

642

 
10 908
3 040
0
0
0

 
2 041
0
7 168
12 375

-7 637

636

 
11 072
2 976
0
0
0

 
2 072
0
7 168
12 375

-7 568

631

 
11 238
2 910
0
0
0

 
2 103
0
7 168
12 375

-7 498

625

 

 
   
Valeur de vente
Capital restant dû
Capital sur adossement

Capital acquis si vente 		268 477
248 300
104 382

124 560 		273 847
248 300
117 319

142 865 		279 324
248 300
130 966

161 990 		284 910
248 300
145 365

181 975 		290 608
248 300
160 555

202 863 		296 420
248 300
176 580

224 701
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 16
 
  Etude d EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

DETAIL DE LA PROJECTION FISCALE ANNUELLE

Programme : La Réunion - Appartement T5 duplex garage sous le régime Loi Girardin intermédiaire
Durée de simulation : 16 ans
Durée de financement : 15 ans


ANNEE Loyers bruts
(€)

 Charges imputables sur les revenus fonciers Intérêts d'emprunts,
ADI
(€)

 Déficit ou
bénéfice
foncier
(€)
 ECO. D'IMPÔTS
(€)

 Eco. D'impôts cumulées
(€)
Abattement sur loyers
(€)
 Charges à payer*
(€)		 Taxes foncières
(€)
 Amort.
(€)

 TOTAL
CHARGES
DEDUCT.
(€)
2005 795 111 95 0 0 207 1 031 44 557 262 262
2006 9 683 1 356 1 162 0 0 2 518 12 375 40 690 3 078 3 340
2007 9 828 1 376 1 179 0 0 2 555 12 375 41 716 3 015 6 355
2008 9 976 1 397 1 197 670 0 3 263 12 375 42 092 3 346 9 701
2009 10 125 1 418 1 215 680 0 3 312 12 375 43 147 3 287 12 988
2010 10 277 1 439 1 233 690 0 3 362 12 375 44 224 3 226 16 214
2011 10 431 1 460 1 252 700 0 3 412 12 375 45 321 3 165 19 379
2012 10 588 1 482 1 271 711 0 3 464 12 375 46 440 3 103 22 482
2013 10 747 1 505 1 290 721 0 3 516 12 375 47 581 3 040 25 522
2014 10 908 1 527 1 309 732 0 3 568 12 375 48 744 2 976 28 497
2015 11 072 1 550 1 329 743 0 3 622 12 375 49 929 2 910 31 408
2016 11 238 1 573 1 349 754 0 3 676 12 375 51 138 2 844 34 252
2017 11 406 1 597 1 369 766 0 3 731 12 375 52 371 2 777 37 030
2018 11 577 1 621 1 389 777 0 3 787 12 375 53 627 2 709 39 739
2019 11 751 1 645 1 410 789 0 3 844 12 375 54 908 2 640 42 379
2020 11 927 1 670 1 431 801 0 3 902 11 344 57 246 1 961 44 340
* Ces charges comportent les frais de gestion, d'assurances et les frais de copropriété.
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 17