Etude LMP de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  

 

Présentation de l'étude

CREDIT AMORTISSABLE

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans





La durée du financement envisagé et le mécanisme des amortissements différés qui génèrent à long terme des revenus hors impôts sur l'IR nécessitent la présentation des résultats jusque l'année 2033.
Pour faciliter l'interprétation des résultats de trésorerie année par année il convient de distinguer deux périodes :


Période d'épargne : Vous remboursez les emprunts, les charges totales sont habituellement supérieures aux recettes et vous devez prévoir chaque mois un effort d'épargne pour équilibrer les comptes de votre opération.


Période de rendement: Les emprunts sont remboursés, les charges sont inférieures aux recettes et les amortissements différés lors de la période précédente vous permettent de déclarer un résultat fiscal nul. Cette période de rendement s'étend depuis la fin de la période d'épargne à la date de fin de simulation indiquée.

 
 
 
 
 
 
 

Présentation des résultats

 
Page 2 Hypothèses prises en compte pour l'étude
Page 3 Synthèse des résultats pendant la période d'épargne
Page 4 Synthèse des résultats pendant la période de rendement
Page 5 Bilans au terme de chaque période
Page 6 Résumé
Page 7 Glossaire
Page 8 Rappel de la réglementation

 
Autres pages Détails de tous les résultats années par années.

 
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 1
 
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Hypothèses prises en compte

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans





Vous êtes mariés avec 3  parts fiscales  et votre tranche marginale d'imposition est de 42,62%
Vos revenus nets imposables sont de 86 400 € 




La société (100 parts)
Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
Terrain : 30 589  €
Immobilier : 275 301  € Durée d'amortissement : 20 ans
Mobilier : 11 000  € Durée d'amortissement : 7 ans
Frais de montage : 49 795  €  H.T.
Frais d'acquisition : 34 625  €
Investissement total : 411 070  €  T.T.C. Revalorisation foncière : 2,00% par an
Récupération de TVA : 9 760  €
Loyer annuel ***: 22 815  € Revalorisation locative : 1,50% par an
Charges annuelles : 3 350  €
Taxe foncière : 1 500  €
*** sur une période de 12 mois



Le financement de la société
Apport personnel initial : 0 €
Date initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée
(mois)		 ADI* Première
Mensualité pleine (€)
01/09/2004 411 070 Prêt sans nom  Amortissable 4,30 180 3,00 €/10 000 3 226,12
* ADI : Assurance décès invalidité
** Adossement : permet d'obtenir au terme un capital destiné au remboursement du prêt In-fine
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Synthèse période d'épargne

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
période du 01/09/2004 au 31/12/2019
durée : 16 ans



Votre effort d'épargne mensuel moyen : 1 329,89 € *

La totalité des dépenses engagées pendant cette période s'élève à : 666 409 € **
Financement de ces dépenses :
4,17% Vos économies d'impôts
27 792 €
 
36,72% Votre participation
244 700 €
 
59,11% Les locataires
393 917 €
 
Au terme vous avez réalisé les objectifs suivants :
Economie
d'impôts		 Vos économies d'impôts pendant la période
Votre récupération de TVA
Réserve d'amortissements au terme de la période 		27 792 €
9 760 €
77 122 €
 
Capitalisation Evaluation de l'actif net au terme de la période :
    - transmissible à vos héritiers
    - et rente annuelle brute (loyer au terme)


476 287 €
28 952 €
 
Sécurité Protection de votre famille dès le premier jour :
    - bénéfice de l'assurance décès invalidité
    - et rente mensuelle brute (loyer initial)
411 070 €
1 901 €
 
Aprés 2019 vous entrez dans la période de rendement pendant laquelle vous utiliserez les amortissements en réserve (77 122 €) afin de défiscaliser les revenus constitués par les loyers moins les charges d'exploitation.
* Nécessaire pour équilibrer le compte de trésorerie de l'opération, tous flux financiers réguliers confondus.
** Voir bilan patrimonial :
            - si prêt amortissable : total des emplois
            - si prêt In-fine : total des emplois - épargne au terme
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Synthèse période de rendement

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
période du 01/01/2020 au 31/12/2033
durée : 14 ans





Le prix de revient total de votre opération en début de cette période est de 244 700 € représentant l'ensemble de vos apports pendant la période d'épargne.
Les revenus prévisionnels annuels sont de 28 952 € (loyers) soit un rendement des sommes investies qui s'élève à : 11,83 %.


Evolution prévisible des revenus :
 
Année (1)
Revenus nets disponibles
€		 (2)
Résultat fiscal
€		 (3)
Incidence des revenus
sur vos impôts
€
2020 22 825 0 0
2021 23 168 0 0
2022 23 515 0 0
2023 23 868 0 0
2024 24 226 0 0
2025 24 589 834 493
2026 24 958 24 958 14 748
2027 25 333 25 333 14 969
2028 25 713 25 713 15 194
2029 26 098 26 098 15 422
2030 26 490 26 490 15 653
2031 26 887 26 887 15 888
2032 27 291 27 291 16 126
2033 27 700 27 700 16 368
352 662 211 304 101 616

(1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières

(2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés

(3) Impôts générés par les revenus de l'opération


Des revenus identiques (352 662 €) qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal auraient conduit à payer au fisc 244 265 € environ pendant cette période compte tenu de l'évolution de votre fiscalité.
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Bilan au terme de chaque période

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans





Au terme de la période d'épargne Au terme de la simulation
Apports
(total apports et versements sur adossement)
  		0 €  0 € 
Charges d'exploitation
  		85 097 €  179 753 € 
Charges financières
(Intérêts d'emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers)
  		170 242 €  170 242 € 
Impôts payés
(Compris surcoût impôts générés par des revenus année N et payés année N+1)
  		97 067 € 
Remboursement capital
(montant des emprunts)
  		411 070 €  411 070 € 
Total 666 409 €  858 132 € 
 
 
Valeur au terme
(montant de l'investissement revalorisé hors frais d'acquisition)
  		476 287 €  612 542 € 
Revenus locatifs et primes
(total des loyers)
  		393 917 €  841 235 € 
Economie fiscale et sociale
(Compris économies impôts générées par des déficits année N et imputés année N+1)
  		27 792 €  0 € 
Récupération de TVA
 		 9 760 €  9 760 € 
Epargne au terme
(capital obtenu sur l'adossement)
 0 €  0 € 
Total 907 756 €  1 463 537 € 
 
 
Gain net (ressources-emplois) 241 347 €  605 405 € 
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Résumé

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans





Période d'épargne
Durée de la période (du 01/09/2004 au 31/12/2019): 16 ans
Patrimoine : 476 287 €
Economies d'impôts et de charges sociales : 27 792 €
Gain net après impôts au terme de la période : 241 347 €
Effort moyen mensuel : 1 329,89 €
Taux interne de rendement : 9,68 %




Période de rendement
Durée de la période : 14 ans
(du 01/01/2020 au 31/12/2033, fin de simulation)
Revenus nets d'impôts et de charges : 244 171 €

Soit une moyenne mensuelle de :

1 453,40 €
 
 
Patrimoine au terme : 612 542 €
Gain net après impôts au terme : 605 405 €
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Glossaire

 

La présentation des résultats de votre investissement locatif en régime foncier, nécessite l'utilisation de tableaux de nombres. Afin de vous permettre une interprétation correcte voici la définition des termes utilisés classés dans l'ordre alphabétique.

A.D.I. Assurance Décès invalidité sur le capital emprunté ou restant dû.
Adossement Produit de capitalisation extérieur à l'opération ayant pour objectif fréquent de garantir le remboursement d'un prêt in fine.
Amortissements immobiliers Valeur immobilière sur durée paramétrée.
Amortissements mobiliers Valeur mobilière sur durée paramétrée.
Amortissements non déductibles Ne pouvant concourir au déficit fiscal ils sont stockés pour utilisation ultérieure.
Amortissements retenus Amortissements utilisés pour assurer le résultat fiscal à 0.
Amortissements différés C'est la part des amortissements non utilisés dans l'année.
Amortissements différés disponibles C'est le stock des amortissements différés restant disponibles.
Amortissements différés repris Amortissements piochés dans les Amortissements différés disponibles pour assurer le résultat fiscal à 0.
Apport de trésorerie Nécessaire pour l'équilibre du compte (année par année).
Bilan patrimonial Résumé des Emplois (dépenses) et des Ressources (recettes) pendant toute la durée de la simulation.
Capital au terme Calcul du résultat net en fin d'opération.
Charges Frais de montage + frais d'acquisition + frais d'exploitation + frais financiers.
Economie d'impôts C'est l'impact sur l'I.R. du déficit déductible généré par l'opération.
Epargne Versement sur le compte d'adossement ou le compte de trésorerie.
Epargne investie Apport direct au financement + apport initial sur l'adossement
Epargne moyenne mensuelle C'est le différentiel moyen entre les flux financiers réguliers engendrés par l'exploitation. Le calcul est réalisé jusqu'à la fin de la dernière année de simulation.
Frais financiers Intérêts sur les emprunts, A.D.I. et Frais de dossier.
I.R. Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques.
Impôts payés Surcoût généré par l'opération au titre de l'I.R.
Intérêts servis Intérêts servis par le produit de l'adossement et versés à la trésorerie de l'opération.
Patrimoine immobilier Valeur d'acquisition actualisée en fin de simulation
Produit d'épargne Support utilisé pour la capitalisation adossée.
Récupération de T.V.A. Délai de récupération fixé dans les paramètres.
Remboursement capital Nominal emprunté
Remboursement crédit Annuités (capital + intérêts + A.D.I.).
Rendement actuariel Calculé sur la suite des flux financiers année par année pendant la durée de la simulation. Il comprend la valeur de revente au terme.
Résultats Recettes- dépenses.
Revenus imposables Après abattements (déclaration 2042 I.R.)
T.M.I. Tranche Marginale d'Imposition (calculée par le logiciel).
Taux de chargement Prélevé sur chaque versement à l'adossement.
Taxe Taxe foncière des propriétaires.
Trésorerie Différence entre tous les flux positifs et les flux négatifs.
Trésorerie disponible Excédent après équilibre du compte (par année)
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Fiscalité du Loueur en Meublé Professionnel





Conditions à respecter

Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

Il faut tirer de l'activité au moins 23 000 € de recettes locatives annuelles toutes taxes comprises.

En cas de société de personnes n'appartenant pas au même foyer fiscal c'est chaque associé qui est astreint au plafond ou doit tirer de cette activité au moins 50% de revenus professionnels.



Dispositif fiscal en résumé

Les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux mais les amortissements de l'immobilier et du mobilier ne peuvent pas concourir à un déficit fiscal.

La partie d'amortissement qui ne peut être retenue est réputée différée pour prise en compte ultérieure sans limitation de durée donc : les déficits générés par les charges courantes dont les intérêts d'emprunts et les frais de montage sont déductibles des revenus globaux.
Les amortissements ne peuvent être utilisés que pour amener un résultat fiscal à 0.

Dans la pratique ce statut permet de défiscaliser des revenus grâce aux charges initiales mais trouve son principal intérêt dans la possibilité de générer sur du très long terme des revenus hors impôts, notamment après la période de remboursement des emprunts.



Autres avantages fiscaux

Exonération d'impôt sur les plus-values si l'activité est exercée pendant au moins 5 ans et si les recettes n'excèdent pas 152 600 € TTC.

Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.

Exonération d'ISF si le revenu locatif représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (Article 885 R su CGI)

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Simulation de la trésorerie

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans





Année Ressources Emplois Trésorerie annuelle

(€)		 Effort mensuel moyen
de trésorerie
(€)
Revenus
(€)		 Récup.
de TVA
+ Adoss.
(€)		 Eco. impôts
charges soc.
(€)		 Charges
d'exploitation
(€)		 Rembours.
emprunts
(€)		 Apports

(€)
2004 7 605 0 0 3 350 13 514 0 -9 259 2 315
2005 23 157 9 760 18 096 4 900 38 713 0 7 400 -617
2006 23 505 0 9 696 4 974 38 713 0 -10 487 874
2007 23 857 0 0 5 048 38 713 0 -19 905 1 659
2008 24 215 0 0 5 124 38 713 0 -19 623 1 635
2009 24 578 0 0 5 201 38 713 0 -19 336 1 611
2010 24 947 0 0 5 279 38 713 0 -19 046 1 587
2011 25 321 0 0 5 358 38 713 0 -18 751 1 563
2012 25 701 0 0 5 439 38 713 0 -18 451 1 538
2013 26 086 0 0 5 520 38 713 0 -18 147 1 512
2014 26 478 0 0 5 603 38 713 0 -17 839 1 487
2015 26 875 0 0 5 687 38 713 0 -17 526 1 460
2016 27 278 0 0 5 772 38 713 0 -17 208 1 434
2017 27 687 0 0 5 859 38 713 0 -16 885 1 407
2018 28 103 0 0 5 947 38 713 0 -16 558 1 380
2019 28 524 0 0 6 036 25 809 0 -3 321 277
2020 28 952 0 0 6 126 0 0 22 825 -1 902
2021 29 386 0 0 6 218 0 0 23 168 -1 931
2022 29 827 0 0 6 312 0 0 23 515 -1 960
2023 30 274 0 0 6 406 0 0 23 868 -1 989
2024 30 728 0 0 6 502 0 0 24 226 -2 019
2025 31 189 0 0 6 600 0 0 24 589 -2 049
2026 31 657 0 -493 6 699 0 0 24 466 -2 039
2027 32 132 0 -14 748 6 799 0 0 10 585 -882
2028 32 614 0 -14 969 6 901 0 0 10 744 -895
2029 33 103 0 -15 194 7 005 0 0 10 905 -909
2030 33 600 0 -15 422 7 110 0 0 11 068 -922
2031 34 104 0 -15 653 7 217 0 0 11 234 -936
2032 34 615 0 -15 888 7 325 0 0 11 403 -950
2033 35 135 0 -16 126 7 435 0 0 11 574 -964
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Simulation de l'exploitation

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
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Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans





Année Revenus
d'exploit.
(€)		 Charges
d'exploit. *
(€)		 Frais
initiaux
(€)		 Amortiss.
(€)		 Abattement
forfaitaire
(€)		 Résultat
comptable
(€)		 Amortissements Résultat
fiscal
(€)
retenus
(€)		 différés
(€)		 différés
repris
(€)
2004 7 605 10 159 59 523 5 112 0 -67 189 0 5 112 0 -62 077
2005 23 157 22 940 24 898 15 336 0 -40 017 0 15 336 0 -24 680
2006 23 505 22 147 0 15 336 0 -13 979 1 358 13 979 0 0
2007 23 857 21 317 0 15 336 0 -12 796 2 540 12 796 0 0
2008 24 215 20 449 0 15 336 0 -11 570 3 766 11 570 0 0
2009 24 578 19 540 0 15 336 0 -10 298 5 038 10 298 0 0
2010 24 947 18 590 0 15 336 0 -8 979 6 357 8 979 0 0
2011 25 321 17 595 0 14 813 0 -7 086 7 726 7 086 0 0
2012 25 701 16 554 0 13 765 0 -4 619 9 147 4 619 0 0
2013 26 086 15 466 0 13 765 0 -3 145 10 621 3 145 0 0
2014 26 478 14 327 0 13 765 0 -1 615 12 150 1 615 0 0
2015 26 875 13 136 0 13 765 0 -27 13 738 27 0 0
2016 27 278 11 891 0 13 765 0 1 622 13 765 0 1 622 0
2017 27 687 10 588 0 13 765 0 3 334 13 765 0 3 334 0
2018 28 103 9 226 0 13 765 0 5 111 13 765 0 5 111 0
2019 28 524 7 385 0 13 765 0 7 374 13 765 0 7 374 0
2020 28 952 6 126 0 13 765 0 9 060 13 765 0 9 060 0
2021 29 386 6 218 0 13 765 0 9 403 13 765 0 9 403 0
2022 29 827 6 312 0 13 765 0 9 750 13 765 0 9 750 0
2023 30 274 6 406 0 13 765 0 10 103 13 765 0 10 103 0
2024 30 728 6 502 0 9 177 0 15 049 9 177 0 15 049 0
2025 31 189 6 600 0 0 0 24 589 0 0 23 756 834
2026 31 657 6 699 0 0 0 24 958 0 0 0 24 958
2027 32 132 6 799 0 0 0 25 333 0 0 0 25 333
2028 32 614 6 901 0 0 0 25 713 0 0 0 25 713
2029 33 103 7 005 0 0 0 26 098 0 0 0 26 098
2030 33 600 7 110 0 0 0 26 490 0 0 0 26 490
2031 34 104 7 217 0 0 0 26 887 0 0 0 26 887
2032 34 615 7 325 0 0 0 27 291 0 0 0 27 291
2033 35 135 7 435 0 0 0 27 700 0 0 0 27 700
* compris intérêts d'emprunts et assurance.
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 11
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Détail des charges d'exploitation

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans





Année Charges de
copropriété
(€)		 Assurance
immeuble
(€)		 Suivi
comptable
(€)		 Taxe
profession.
(€)		 Taxe
foncière
(€)		 Cotisations
sociales
(€)		 Charges
d'entretien
et divers
(€)		 Frais
financiers
(€)		 Total
charges
(€)
2004 250 300 1 100 700 0 1 000 0 6 809 10 159
2005 254 305 1 117 711 1 500 1 015 0 18 040 22 940
2006 258 309 1 133 721 1 523 1 030 0 17 173 22 147
2007 261 314 1 150 732 1 545 1 046 0 16 269 21 317
2008 265 318 1 167 743 1 569 1 061 0 15 325 20 449
2009 269 323 1 185 754 1 592 1 077 0 14 339 19 540
2010 273 328 1 203 765 1 616 1 093 0 13 311 18 590
2011 277 333 1 221 777 1 640 1 110 0 12 237 17 595
2012 282 338 1 239 789 1 665 1 126 0 11 116 16 554
2013 286 343 1 258 800 1 690 1 143 0 9 946 15 466
2014 290 348 1 277 812 1 715 1 161 0 8 724 14 327
2015 294 353 1 296 825 1 741 1 178 0 7 450 13 136
2016 299 359 1 315 837 1 767 1 196 0 6 119 11 891
2017 303 364 1 335 849 1 793 1 214 0 4 729 10 588
2018 308 370 1 355 862 1 820 1 232 0 3 279 9 226
2019 313 375 1 375 875 1 848 1 250 0 1 349 7 385
2020 317 381 1 396 888 1 875 1 269 0 0 6 126
2021 322 386 1 417 902 1 903 1 288 0 0 6 218
2022 327 392 1 438 915 1 932 1 307 0 0 6 312
2023 332 398 1 460 929 1 961 1 327 0 0 6 406
2024 337 404 1 482 943 1 990 1 347 0 0 6 502
2025 342 410 1 504 957 2 020 1 367 0 0 6 600
2026 347 416 1 526 971 2 051 1 388 0 0 6 699
2027 352 423 1 549 986 2 081 1 408 0 0 6 799
2028 357 429 1 572 1 001 2 113 1 430 0 0 6 901
2029 363 435 1 596 1 016 2 144 1 451 0 0 7 005
2030 368 442 1 620 1 031 2 176 1 473 0 0 7 110
2031 374 448 1 644 1 046 2 209 1 495 0 0 7 217
2032 379 455 1 669 1 062 2 242 1 517 0 0 7 325
2033 385 462 1 694 1 078 2 276 1 540 0 0 7 435
 
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 12
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Détail des amortissements

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans





Année Amortissements Amortissements
Immobilier
(€)		 Mobilier
(€)		 Travaux
(€)		 Total
(€)		 retenus
(€)		 différés
(€)		 différés
repris
(€)		 différés
disponibles
(€)
2004 4 588 524 0 5 112 0 5 112 0 5 112
2005 13 765 1 571 0 15 336 0 15 336 0 20 449
2006 13 765 1 571 0 15 336 1 358 13 979 0 34 427
2007 13 765 1 571 0 15 336 2 540 12 796 0 47 224
2008 13 765 1 571 0 15 336 3 766 11 570 0 58 794
2009 13 765 1 571 0 15 336 5 038 10 298 0 69 093
2010 13 765 1 571 0 15 336 6 357 8 979 0 78 072
2011 13 765 1 048 0 14 813 7 726 7 086 0 85 158
2012 13 765 0 0 13 765 9 147 4 619 0 89 777
2013 13 765 0 0 13 765 10 621 3 145 0 92 921
2014 13 765 0 0 13 765 12 150 1 615 0 94 536
2015 13 765 0 0 13 765 13 738 27 0 94 563
2016 13 765 0 0 13 765 13 765 0 1 622 92 941
2017 13 765 0 0 13 765 13 765 0 3 334 89 607
2018 13 765 0 0 13 765 13 765 0 5 111 84 495
2019 13 765 0 0 13 765 13 765 0 7 374 77 122
2020 13 765 0 0 13 765 13 765 0 9 060 68 061
2021 13 765 0 0 13 765 13 765 0 9 403 58 658
2022 13 765 0 0 13 765 13 765 0 9 750 48 908
2023 13 765 0 0 13 765 13 765 0 10 103 38 805
2024 9 177 0 0 9 177 9 177 0 15 049 23 756
2025 0 0 0 0 0 0 23 756 0
2026 0 0 0 0 0 0 0 0
2027 0 0 0 0 0 0 0 0
2028 0 0 0 0 0 0 0 0
2029 0 0 0 0 0 0 0 0
2030 0 0 0 0 0 0 0 0
2031 0 0 0 0 0 0 0 0
2032 0 0 0 0 0 0 0 0
2033 0 0 0 0 0 0 0 0
     
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 13
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Tableau d'amortissement des emprunts

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée de simulation : 30 ans
 
Année Annuité
(€)		 Capital amorti
(€)		 Intérêts payés
(€)		 Assurance payée
(€)		 Capital restant dû
(€)
2004 13 514,50 6 554,33 5 856,88 493,28 404 515,67
2005 38 713,49 20 235,18 16 998,46 1 479,85 384 280,49
2006 38 713,49 21 122,65 16 111,00 1 479,85 363 157,84
2007 38 713,49 22 049,04 15 184,61 1 479,85 341 108,80
2008 38 713,49 23 016,06 14 217,59 1 479,85 318 092,75
2009 38 713,49 24 025,49 13 208,16 1 479,85 294 067,26
2010 38 713,49 25 079,19 12 154,45 1 479,85 268 988,08
2011 38 713,49 26 179,10 11 054,54 1 479,85 242 808,97
2012 38 713,49 27 327,26 9 906,39 1 479,85 215 481,72
2013 38 713,49 28 525,77 8 707,88 1 479,85 186 955,95
2014 38 713,49 29 776,84 7 456,80 1 479,85 157 179,11
2015 38 713,49 31 082,78 6 150,86 1 479,85 126 096,33
2016 38 713,49 32 446,00 4 787,64 1 479,85 93 650,33
2017 38 713,49 33 869,01 3 364,64 1 479,85 59 781,32
2018 38 713,49 35 354,42 1 879,22 1 479,85 24 426,90
2019 25 809,00 24 426,90 395,53 986,57 0,00
2020 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2021 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2022 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2023 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2024 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2025 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2026 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2027 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2028 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2029 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2030 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2031 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2032 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
2033 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
           
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 14
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Exploitation pendant la période d'épargne

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
période du 01/09/2004 au 31/12/2019
durée : 16 ans


Année Revenus
(€)		 Charges
(€)		 Frais
initiaux
(€)		 Intérêts+Adi
déductibles
(€)		 Amortiss.
retenus
(€)		 Amortiss.
différés
repris
(€)		 Résultat
fiscal
(€)
2004 7 605 3 350 59 523 6 809 0 0 -62 077
2005 23 157 4 900 24 898 18 040 0 0 -24 680
2006 23 505 4 974 0 17 173 1 358 0 0
2007 23 857 5 048 0 16 269 2 540 0 0
2008 24 215 5 124 0 15 325 3 766 0 0
2009 24 578 5 201 0 14 339 5 038 0 0
2010 24 947 5 279 0 13 311 6 357 0 0
2011 25 321 5 358 0 12 237 7 726 0 0
2012 25 701 5 439 0 11 116 9 147 0 0
2013 26 086 5 520 0 9 946 10 621 0 0
2014 26 478 5 603 0 8 724 12 150 0 0
2015 26 875 5 687 0 7 450 13 738 0 0
2016 27 278 5 772 0 6 119 13 765 1 622 0
2017 27 687 5 859 0 4 729 13 765 3 334 0
2018 28 103 5 947 0 3 279 13 765 5 111 0
2019 28 524 6 036 0 1 349 13 765 7 374 0
 
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 15
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Trésorerie pendant la période d'épargne

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
période du 01/09/2004 au 31/12/2019
durée : 16 ans


Année Ressources Emplois Trésorerie
annuelle
(€)
Revenus
(€)		 Récup.
de TVA
(€)		 Eco. impôts
charges soc.
(€)		 Charges
(€)		 Rembours.
emprunts
(€)		 Apports et
adossement
(€)
2004 7 605 0 0 3 350 13 514 0 -9 259
2005 23 157 9 760 18 096 4 900 38 713 0 7 400
2006 23 505 0 9 696 4 974 38 713 0 -10 487
2007 23 857 0 0 5 048 38 713 0 -19 905
2008 24 215 0 0 5 124 38 713 0 -19 623
2009 24 578 0 0 5 201 38 713 0 -19 336
2010 24 947 0 0 5 279 38 713 0 -19 046
2011 25 321 0 0 5 358 38 713 0 -18 751
2012 25 701 0 0 5 439 38 713 0 -18 451
2013 26 086 0 0 5 520 38 713 0 -18 147
2014 26 478 0 0 5 603 38 713 0 -17 839
2015 26 875 0 0 5 687 38 713 0 -17 526
2016 27 278 0 0 5 772 38 713 0 -17 208
2017 27 687 0 0 5 859 38 713 0 -16 885
2018 28 103 0 0 5 947 38 713 0 -16 558
2019 28 524 0 0 6 036 25 809 0 -3 321
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 16
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Exploitation pendant la période de rendement

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
période du 01/01/2020 au 31/12/2033
durée : 14 ans


Année Revenus
(€)		 Charges
(€)		 Frais
initiaux
(€)		 Intérêts+Adi
déductibles
(€)		 Amortiss. retenus
(€)		 Amortiss.
différés
repris
(€)		 Résultat
fiscal
(€)
2020 28 952 6 126 0 0 13 765 9 060 0
2021 29 386 6 218 0 0 13 765 9 403 0
2022 29 827 6 312 0 0 13 765 9 750 0
2023 30 274 6 406 0 0 13 765 10 103 0
2024 30 728 6 502 0 0 9 177 15 049 0
2025 31 189 6 600 0 0 0 23 756 834
2026 31 657 6 699 0 0 0 0 24 958
2027 32 132 6 799 0 0 0 0 25 333
2028 32 614 6 901 0 0 0 0 25 713
2029 33 103 7 005 0 0 0 0 26 098
2030 33 600 7 110 0 0 0 0 26 490
2031 34 104 7 217 0 0 0 0 26 887
2032 34 615 7 325 0 0 0 0 27 291
2033 35 135 7 435 0 0 0 0 27 700
 

  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 17
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Trésorerie pendant la période de rendement

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
période du 01/01/2020 au 31/12/2033
durée : 14 ans


Année Ressources Emplois Trésorerie
annuelle
(€)
Revenus
(€)		 Récup.
de TVA
(€)		 Eco. impôts
charges soc.
(€)		 Charges
(€)		 Rembours.
emprunts
(€)		 Apports et
adossement
(€)
2020 28 952 0 0 6 126 0 0 22 825
2021 29 386 0 0 6 218 0 0 23 168
2022 29 827 0 0 6 312 0 0 23 515
2023 30 274 0 0 6 406 0 0 23 868
2024 30 728 0 0 6 502 0 0 24 226
2025 31 189 0 0 6 600 0 0 24 589
2026 31 657 0 -493 6 699 0 0 24 466
2027 32 132 0 -14 748 6 799 0 0 10 585
2028 32 614 0 -14 969 6 901 0 0 10 744
2029 33 103 0 -15 194 7 005 0 0 10 905
2030 33 600 0 -15 422 7 110 0 0 11 068
2031 34 104 0 -15 653 7 217 0 0 11 234
2032 34 615 0 -15 888 7 325 0 0 11 403
2033 35 135 0 -16 126 7 435 0 0 11 574
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 18
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Incidence sur le revenu imposable

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans





Année Sans l'opération avec l'opération Economies d'impôts
et de charges
sociales(€)
Revenu
imposable
(€)		 T.M.I Revenu
imposable
(€		 T.M.I
2004 86 400 42,62 24 323 6,83 18 096
2005 88 128 42,62 63 448 28,26 9 696
2006 89 891 42,62 89 891 42,62 0
2007 91 688 42,62 91 688 42,62 0
2008 93 522 42,62 93 522 42,62 0
2009 95 393 42,62 95 393 42,62 0
2010 97 300 48,09 97 300 48,09 0
2011 99 246 48,09 99 246 48,09 0
2012 101 231 48,09 101 231 48,09 0
2013 103 256 48,09 103 256 48,09 0
2014 105 321 48,09 105 321 48,09 0
2015 107 428 48,09 107 428 48,09 0
2016 109 576 48,09 109 576 48,09 0
2017 111 768 48,09 111 768 48,09 0
2018 114 003 48,09 114 003 48,09 0
2019 116 283 48,09 116 283 48,09 0
2020 118 609 48,09 118 609 48,09 0
2021 120 981 48,09 120 981 48,09 0
2022 123 401 48,09 123 401 48,09 0
2023 125 869 48,09 125 869 48,09 0
2024 128 386 48,09 128 386 48,09 0
2025 130 954 48,09 131 787 48,09 -493
2026 133 573 48,09 158 531 48,09 -14 748
2027 136 244 48,09 161 577 48,09 -14 969
2028 138 969 48,09 164 682 48,09 -15 194
2029 141 748 48,09 167 847 48,09 -15 422
2030 144 583 48,09 171 073 48,09 -15 653
2031 147 475 48,09 174 362 48,09 -15 888
2032 150 425 48,09 177 715 48,09 -16 126
2033 153 433 48,09 181 133 48,09 -16 368
 
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 19
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Bilan patrimonial au terme de l'épargne

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
période du 01/09/2004 au 31/12/2019
durée : 16 ans

 




Emplois Ressources
       
Apports
(total apports et versements sur adossement)		 0 €  Valeur au terme
(montant de l'investissement revalorisé hors frais d'acquisition)

476 287 € 

       
Charges foncières 85 097 €  Revenus locatifs et primes
(total des loyers)

393 917 € 
Charges financières
(Intérêts d'emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers) 		170 242 € 
       

Economie fiscale et sociale
(Compris économies impôts générées par des déficits année N et imputés année N+1)

27 792 € 
   
       
  Récupération de TVA

9 760 € 
       
Remboursement capital
(montant des emprunts)

411 070 € 

 (capital obtenu sur l'adossement)
       
       
Total des emplois

666 409 € 

 Total des ressources 907 756 € 
       
Gain net (ressources-emplois) : 241 347 €
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 20
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Bilan patrimonial de l'opération

Programme : MAPAD -  5 LOTS CREDIT AMORTISSABLE
sous le régime Loueur en meublé professionnel
Investissement réalisé via une société dont vous détenez 100 parts (soit 100,00% de la société)
Durée du crédit : 15 ans  -  Durée de simulation : 30 ans

 




Emplois Ressources
       
Apports
(total apports et versements sur adossement)		 0 €  Valeur au terme
(montant de l'investissement revalorisé hors frais d'acquisition)

612 542 € 

       
Charges foncières 179 753 €  Revenus locatifs et primes
(total des loyers)

841 235 € 
Charges financières
(Intérêts d'emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers) 		170 242 € 
       
Impôts payés
(Compris surcoût impôts générés par des revenus année N et payés année N+1)

97 067 € 

(Compris économies impôts générées par des déficits année N et imputés année N+1)

   
       
  Récupération de TVA

9 760 € 
       
Remboursement capital
(montant des emprunts)

411 070 € 

 (capital obtenu sur l'adossement)
       
       
Total des emplois

858 132 € 

 Total des ressources 1 463 537 € 
       
Gain net (ressources-emplois) : 605 405 €
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 21
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Fiscalité du Loueur en Meublé Professionnel




Conditions à respecter

Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

Il faut tirer de l'activité au moins 23 000 € de recettes locatives annuelles toutes taxes comprises.

En cas de société de personnes n'appartenant pas au même foyer fiscal c'est chaque associé qui est astreint au plafond ou doit tirer de cette activité au moins 50% de revenus professionnels.



Dispositif fiscal en résumé

Les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux mais les amortissements de l'immobilier et du mobilier ne peuvent pas concourir à un déficit fiscal.

La partie d'amortissement qui ne peut être retenue est réputée différée pour prise en compte ultérieure sans limitation de durée donc : les déficits générés par les charges courantes dont les intérêts d'emprunts et les frais de montage sont déductibles des revenus globaux.
Les amortissements ne peuvent être utilisés que pour amener un résultat fiscal à 0.

Dans la pratique ce statut permet de défiscaliser des revenus grâce aux charges initiales mais trouve son principal intérêt dans la possibilité de générer sur du très long terme des revenus hors impôts, notamment après la période de remboursement des emprunts.



Autres avantages fiscaux

Exonération d'impôt sur les plus-values si l'activité est exercée pendant au moins 5 ans et si les recettes n'excédent pas 152 600 € TTC.

Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.

Exonération d'ISF si le revenu locatif représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (Article 885 R su CGI)

  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 22
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Fiscalité du Loueur en Meublé Professionnel




Conditions à respecter

Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

Il faut tirer de l'activité au moins 23 000 € de recettes locatives annuelles toutes taxes comprises.

En cas de société de personnes n'appartenant pas au même foyer fiscal c'est chaque associé qui est astreint au plafond ou doit tirer de cette activité au moins 50% de revenus professionnels.



Dispositif fiscal en résumé

Les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux mais les amortissements de l'immobilier et du mobilier ne peuvent pas concourir à un déficit fiscal.

La partie d'amortissement qui ne peut être retenue est réputée différée pour prise en compte ultérieure sans limitation de durée donc : les déficits générés par les charges courantes dont les intérêts d'emprunts et les frais de montage sont déductibles des revenus globaux.
Les amortissements ne peuvent être utilisés que pour amener un résultat fiscal à 0.

Dans la pratique ce statut permet de défiscaliser des revenus grâce aux charges initiales mais trouve son principal intérêt dans la possibilité de générer sur du très long terme des revenus hors impôts, notamment après la période de remboursement des emprunts.



Autres avantages fiscaux

Exonération d'impôt sur les plus-values si l'activité est exercée pendant au moins 5 ans et si les recettes n'excédent pas 152 600 € TTC.

Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.

Exonération d'ISF si le revenu locatif représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (Article 885 R su CGI)

  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 23