Etude en De Robien de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Etude Personnalisée

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime De Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans





Votre situation actuelle
Vous êtes mariés avec 4  parts fiscales  et votre tranche marginale d'imposition est de 43,94%
Vos revenus nets imposables sont de 89 282 € 




Votre investissement

Programme : Résidence : maison T4 avec garage
Montant total : 152 866  €
dont frais : 5 600  €
Revalorisation estimée à : 1,50  % l'an  
Revenus locatifs mensuels : 594,00  € à compter du 01/09/2005
Revalorisation estimée à : 2,00  % l'an    
Charges locatives (% loyer) : 12,00  % l'an    
Charges de copropriété (% loyer) : 2,00  % l'an    
Charges forfaitaires mensuelles : 0,00  € revalorisées à 0,00% l'an  
Taxe foncière annuelle : 450  € exonérée pendant 2 ans à 100,00 %




Votre financement
Apport personnel initial : 5 600 €
Date initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée
(mois)		 ADI* Première
Mensualité pleine (€)
01/09/2005 147 266 crédit amortissable  5,30 240 3,50 €/10 000 1 048,00
*ADI : Assurance décès invalidité
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 1
 
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Résumé de l'étude

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 


VOS OBJECTIFS  
Votre apport initial direct : 5 600 €
 
  sur 10 ans au terme
Economie
d'impôts		 Votre économie d'impôts
(Compris éco. impôts générées année N
et non payées N+1) 		34 064 € 24 105 €
Votre épargne mensuelle moyenne 227 € 327 €
Capitalisation Evaluation du capital disponible* 71 115 € 198 346 €
Complément
de retraite		 Evaluation du capital net d'impôts au terme :
    - transmissible à vos héritiers*
    - et rente mensuelle brute (loyer)**
198 346 €
900 €
Sécurité Protection de votre famille dès le premier jour :
    - bénéfice de l'assurance décès invalidité***
    - et rente mensuelle brute (loyer)
147 266 €
594 €
 
* Valeur de revente - capital restant dû sur les prêts - régularisation de la TVA
** Revenu locatif actualisé
*** Capital emprunté
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 2
 
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Effort d'épargne mensuel moyen (EMM)

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 
L'effort d'épargne mensuel moyen exprime le différentiel moyen entre les flux financiers réguliers engendrés par l'exploitation. Le calcul est réalisé jusqu'à la fin de la dernière année de simulation.
 
Sur la durée de simulation (21 ans)
Recettes locatives 179 031 €
Economies sur l'IR 27 888 €
   
Remboursement d'emprunts, ADI, frais de dossier - 251 521 €
Versement mensuel sur adossement - 0 €
Economies d'IR versées sur adossement - 0 €
Charges locatives - 35 089 €
   
Effort(-) ou excédent (+) total -79 691 €
Durée en mois de la simulation 244
   
Moyenne mensuelle :-79 691 € par 244 mois = un effort de 326,60 € par mois
 
Les flux exceptionnels:
  • apport initial sur le financement et l'adossement
  • les versements exceptionnels sur l'adossement
  • le produit de la vente
  • un retour d'adossement (vente avant le terme)
  • un remboursement anticipé du ou des prêts
  • la prime ANAH

ne sont pas intégrés dans les calculs afin d'obtenir une valeur sécurisée dans une logique recettes/dépenses régulières.

Dans le cas particulier d'une récupération de TVA dont le montant ne serait pas réutilisé dans l'adossement, cette somme n'est pas intégrée dans le calcul de l'EMM en raison de son caractère exceptionnel.

L'ensemble des flux financiers sont pris en compte dans les autres états de la trésorerie année par année et il n'y a pas nécessairement concordance avec le calcul de l'EMM qui se veut représentatif des efforts réguliers uniquement.
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 3
 
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Synthèse des résultats

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 
 
 
2005 2006 2007 2023 2024 2025 Total
1
2
3
4
5
6
7

8
9

10

11
12
13

14
15
16
17 		Recettes (loyer+primes)
Charges imputables
    Abattements sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux

Revenus ou déficits fonciers opération
Revenus ou déficits fonciers antérieurs

Revenus ou déficits fonciers globaux

Déficits déductibles du RI dans l'année
Déficit reporté de l'année
Déficit reporté devenu déductible

Total déficit déductible
Economie sur l'IR
Economie sur CSG et RDS
Total économie fiscale et sociale 		2 376
7 350
143
333
4 076
2 799
0

-4 974
0

-4 974

4 552
423
0

4 552
1 940
0
1 940 		7 271
21 929
436
1 018
12 229
8 246
0

-14 658
0

-14 658

10 700
3 958
0

10 700
4 603
0
4 603 		7 416
21 723
445
1 038
12 229
8 010
0

-14 307
0

-14 307

10 700
3 607
0

10 700
4 709
0
4 709 		.....
.....
.....
.....
.....
.....
.....

.....
.....

.....

.....
.....
.....

.....
.....
.....
.....

 10 181
5 416
1 425
2 055
0
1 935
0

4 765
0

4 765

0
0
0

0
-2 291
-524
-2 815 		10 384
4 908
1 454
2 096
0
1 357
0

5 476
0

5 476

0
0
0

0
-2 634
-602
-3 236 		10 592
4 190
1 483
2 138
0
568
0

6 402
0

6 402

0
0
0

0
-3 079
-704
-3 783 		179 031
253 779
15 072
35 089
99 363
104 255
0






84 518

143

84 661
26 833
-2 728
24 105
18
19
20
21
22 		Bénéfice d'une assurance décès / invalidité
Capital immobilier (revente-capital restant dû)
Capital obtenu sur adossement
Capital acquis si revente
Complément de retraite au terme 		145 873
1 393
0
1 393
2 376 		141 542
7 933
0
7 933
7 271 		136 977
14 741
0
14 741
7 416 		.....
.....
.....
.....
.....		 19 034
173 493
 
173 493
10 181 		7 816
187 599
 
187 599
10 384 		0
198 346
 
198 346
10 592
23
24
25
26
27
28

29
30

31
32
33 		Recettes (loyers+primes)
Récupération de TVA
Apports directs
Flux sur adossement
Mensualités emprunts et ADI
Frais, charges et taxes

Trésorerie annuelle avant fiscalité (*)
Trésorerie annuelle après fiscalité (*)

Effort mensuel total
Effort mensuel régulier
Effort mensuel lissé		 2 376
0
5 600
0
4 192
333

-7 749
-7 749

1 937
365
537
 7 271
0
0
0
12 576
1 018

-6 323
-4 383

365
133
408
 7 416
0
0
0
12 576
1 038

-6 198
-1 595

133
153
290
 .....
.....
.....
.....
.....
.....

.....
.....

.....
.....
.....
 10 181
0
0
0
12 576
2 055

-4 451
-6 865

572
592
316
 10 384
0
0
0
12 576
2 096

-4 288
-7 104

592
264
330
 10 592
0
0
0
8 384
2 138

198 415
195 179

-16 265
0
327
 179 031
0

0
251 521
35 089

85 167
113 055
(*) compris le produit de la vente la dernière année
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 4
 
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Lexique de la synthèse
 
 
lignes :  
1 Loyers bruts et primes ANAH.
2 Total des charges imputables sur le revenu foncier (3)+(4)+(5)+(6)+(7).
3 Abattement forfaitaire sur les loyers (fonction du régime fiscal, ex: Besson 6%).
4 Frais de gestion, charges de copropriété, taxe foncière. Dans l'ensemble, toute dépense non récupérable sur le locataire.
5 Amortissement. En régime Besson 8% de l'investissement par an pendant 5 ans puis 2,5% ensuite (durées 9, 12 et 15 ans).
6 Intérêts des emprunts et assurance décès invalidité.
7 Travaux de rénovation, de réparation et d'entretien.
8 (1)-(2).
9 Situation foncière (déclaration 2044 avant cet investissement).
10 (8)+(9).
11

(10) dans la limite où les intérêts d'emprunt ne dépassent pas les loyers. Plafonné à 10.700 €,15.300 € si un investissement Périssol dans le patrimoine.
12 Déficits constitués par les intérêts d'emprunt dépassant les loyers et par les dépassements du plafond.
13 Déficits reportés qui dans les 10 ans sont déduits des revenus fonciers (un déficit reporté ne peut s'ajouter à un déficit).
14 (11)+(13).
15 Différence entre l'IR payé avant et après l'investissement.
16 Economie de CSG et RDS sur les revenus fonciers antérieurs.
17 (15)+(16).
18 L'assurance décès invalidité porte sur le capital restant dû sur les prêts.
19 Capital acquis en cas de revente compris remboursement du capital restant dû.
20 Capital acquis sur le produit d'adossement à un prêt in fine.
21 (19)+(20).
22 Loyer net après la fin du remboursement des prêts.
23 Rappel de (1).
24 Remboursement de la TVA si le régime fiscal le permet.
25 Apport direct. Différence entre le montant de l'investissement et le montant du prêt.
26 Versements et retours sur le produit d'adossement à un prêt in fine.
27 Echéances des prêts et assurance décès invalidité.
28 Rappel de (4).
29 Solde annuel de la trésorerie sans l'impact fiscal.
30 Solde annuel de la trésorerie compris l'impact fiscal. Attention, il existe un décalage d'un an entre le fait générateur et l'apparition dans la trésorerie.
31 (30) divisé par 12. Ce chiffre est donc une moyenne qui intègre tous les flux financiers dont les flux exceptionnels.
  Les flux exceptionnels sont:
  • apports initiaux et exceptionnels sur le financement et l'adossement
  • la récupération de la TVA
  • le produit de la revente et le retour de l'adossement
  • le remboursement anticipé du capital restant dû
32 Ne comprend pas les flux exceptionnels mais seulement les besoins ou excédents réguliers pour satisfaire à l'équilibre de la trésorerie.
33 Moyenne arithmétique des efforts réguliers sur la durée.
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 5
 
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Tableau d'amortissement des emprunts

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 
Année Annuité
(€)		 Capital amorti
(€)		 Intérêts payés
(€)		 Assurance payée
(€)		 Capital restant dû
(€)
2005 4 192,02 1 393,34 2 592,50 206,17 145 872,66
2006 12 576,05 4 330,48 7 627,06 618,52 141 542,18
2007 12 576,05 4 565,65 7 391,89 618,52 136 976,53
2008 12 576,05 4 813,59 7 143,94 618,52 132 162,94
2009 12 576,05 5 075,00 6 882,53 618,52 127 087,94
2010 12 576,05 5 350,61 6 606,93 618,52 121 737,33
2011 12 576,05 5 641,18 6 316,35 618,52 116 096,14
2012 12 576,05 5 947,54 6 010,00 618,52 110 148,61
2013 12 576,05 6 270,53 5 687,01 618,52 103 878,08
2014 12 576,05 6 611,06 5 346,48 618,52 97 267,02
2015 12 576,05 6 970,08 4 987,45 618,52 90 296,94
2016 12 576,05 7 348,60 4 608,93 618,52 82 948,33
2017 12 576,05 7 747,68 4 209,85 618,52 75 200,65
2018 12 576,05 8 168,43 3 789,10 618,52 67 032,22
2019 12 576,05 8 612,03 3 345,50 618,52 58 420,19
2020 12 576,05 9 079,72 2 877,81 618,52 49 340,47
2021 12 576,05 9 572,81 2 384,73 618,52 39 767,65
2022 12 576,05 10 092,68 1 864,86 618,52 29 674,98
2023 12 576,05 10 640,78 1 316,76 618,52 19 034,20
2024 12 576,05 11 218,64 738,90 618,52 7 815,56
2025 8 384,04 7 815,56 156,13 412,34 0,00
           
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 6
 
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Trésorerie de l'opération

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 
Année Recettes Dépenses Solde annuel avant fiscalité
(€)		 Economie fiscale et sociale
(*) (€) 		Solde annuel
(**)(€)		 Solde annuel cumulé
(€)
Loyers bruts et primes
(€)		 Récup TVA + Adoss.
(€)		 Rembours. emprunts
(€)		 Charges et taxes
(€)		 Apports + adoss. + TVA
(€)
2005 2 376 0 4 192 333 5 600 -7 749 0 -7 749 -7 749
2006 7 271 0 12 576 1 018 0 -6 323 1 940 -4 383 -12 132
2007 7 416 0 12 576 1 038 0 -6 198 4 603 -1 595 -13 728
2008 7 564 0 12 576 1 527 0 -6 539 4 709 -1 830 -15 558
2009 7 716 0 12 576 1 558 0 -6 418 4 816 -1 602 -17 160
2010 7 870 0 12 576 1 589 0 -6 295 4 926 -1 369 -18 528
2011 8 027 0 12 576 1 621 0 -6 169 5 039 -1 131 -19 659
2012 8 188 0 12 576 1 653 0 -6 041 2 323 -3 718 -23 377
2013 8 352 0 12 576 1 686 0 -5 911 2 119 -3 791 -27 168
2014 8 519 0 12 576 1 720 0 -5 777 1 906 -3 872 -31 040
2015 8 689 0 12 576 1 754 0 -5 641 1 683 -3 959 -34 998
2016 8 863 0 12 576 1 789 0 -5 503 1 450 -4 053 -39 052
2017 9 040 0 12 576 1 825 0 -5 361 1 206 -4 155 -43 207
2018 9 221 0 12 576 1 862 0 -5 217 951 -4 266 -47 473
2019 9 405 0 12 576 1 899 0 -5 070 684 -4 385 -51 858
2020 9 593 0 12 576 1 937 0 -4 920 406 -4 514 -56 372
2021 9 785 0 12 576 1 976 0 -4 766 -377 -5 143 -61 515
2022 9 981 0 12 576 2 015 0 -4 610 -2 031 -6 641 -68 156
2023 10 181 0 12 576 2 055 0 -4 451 -2 414 -6 865 -75 021
2024 10 384 0 12 576 2 096 0 -4 288 -2 815 -7 104 -82 124
2025 10 592 0 8 384 2 138 0 198 415 -3 236 195 179 113 055

(*) compris le produit de la vente.
(**) Le solde annuel de trésorerie résulte du calcul: recettes - dépenses - économie fiscale et sociale + le produit de la vente la dernière année .
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Fiscalité foncière

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 
Année Loyers bruts et primes
(€)		 Charges imputables Revenu foncier antérieur
(€)		 Déficit ou revenu foncier*
(€)		 Economie d'impôts
(€)
Abatt. loyers
(€)		 Charges à payer
(€)		 Amort.
(€)		 Intérêts emprunts
et assurance
(€)		 Total des charges avec travaux
(€)		 Annuelle**
(€)		 Cumulée
(€)
2005 2 376 143 333 4 076 2 799 7 350 0 -4 974 1 940 1 940
2006 7 271 436 1 018 12 229 8 246 21 929 0 -14 658 4 603 6 543
2007 7 416 445 1 038 12 229 8 010 21 723 0 -14 307 4 709 11 251
2008 7 564 454 1 527 12 229 7 762 21 973 0 -14 408 4 816 16 068
2009 7 716 463 1 558 12 229 7 501 21 751 0 -14 035 4 926 20 994
2010 7 870 472 1 589 9 427 7 225 18 713 0 -10 843 5 039 26 033
2011 8 027 482 1 621 3 822 6 935 12 859 0 -4 832 2 323 28 356
2012 8 188 491 1 653 3 822 6 629 12 595 0 -4 407 2 119 30 476
2013 8 352 501 1 686 3 822 6 306 12 314 0 -3 963 1 906 32 381
2014 8 519 511 1 720 3 822 5 965 12 018 0 -3 499 1 683 34 064
2015 8 689 521 1 754 3 822 5 606 11 703 0 -3 014 1 450 35 514
2016 8 863 532 1 789 3 822 5 227 11 370 0 -2 507 1 206 36 719
2017 9 040 542 1 825 3 822 4 828 11 018 0 -1 978 951 37 670
2018 9 221 553 1 862 3 822 4 408 10 644 0 -1 423 684 38 355
2019 9 405 564 1 899 3 822 3 964 10 249 0 -844 406 38 760
2020 9 593 831 1 937 2 548 3 496 8 812 0 781 -377 38 384
2021 9 785 1 370 1 976 0 3 003 6 349 0 3 436 -2 031 36 353
2022 9 981 1 397 2 015 0 2 483 5 896 0 4 085 -2 414 33 939
2023 10 181 1 425 2 055 0 1 935 5 416 0 4 765 -2 815 31 124
2024 10 384 1 454 2 096 0 1 357 4 908 0 5 476 -3 236 27 888
2025 10 592 1 483 2 138 0 568 4 190 0 6 402 -3 783 24 105
                     
 
* La situation foncière après l'investissement résulte du calcul: loyers+primes-charges imputables+revenus fonciers antérieurs (ou - déficits fonciers antérieurs).
** L'économie d'impôts est obtenue par différence chaque année entre l'impôt payé sans l'investissement et l'impôt payé avec l'investissement. Sont compris aussi les économies possibles sur la CSG afférente aux revenus fonciers antérieurs
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 8
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Fiscalité IR

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 
Année Revenu imposable hors foncier
(€)		 Situation foncière Revenu
imposable
total après
opération
(€)		 Economie
fiscale et
sociale*
(€)
Avant opération Après opération
Revenu
Déficit
(€)		 Déficit
déductible
(€)		 Revenu
Déficit
(€)		 Déficit
déductible
(€)
2005 94 747 0 0 -4 974 4 552 90 195 1 940
2006 96 642 0 0 -14 658 10 700 85 942 4 603
2007 98 575 0 0 -14 307 10 700 87 875 4 709
2008 100 546 0 0 -14 408 10 700 89 846 4 816
2009 102 557 0 0 -14 035 10 700 91 857 4 926
2010 104 608 0 0 -10 843 10 700 93 908 5 039
2011 106 700 0 0 -4 832 4 832 101 869 2 323
2012 108 834 0 0 -4 407 4 407 104 428 2 119
2013 111 011 0 0 -3 963 3 963 107 048 1 906
2014 113 231 0 0 -3 499 3 499 109 732 1 683
2015 115 496 0 0 -3 014 3 014 112 482 1 450
2016 117 806 0 0 -2 507 2 507 115 298 1 206
2017 120 162 0 0 -1 978 1 978 118 184 951
2018 122 565 0 0 -1 423 1 423 121 142 684
2019 125 016 0 0 -844 844 124 173 406
2020 127 517 0 0 781 143 128 154 -377
2021 130 067 0 0 3 436 0 133 503 -2 031
2022 132 668 0 0 4 085 0 136 754 -2 414
2023 135 322 0 0 4 765 0 140 086 -2 815
2024 138 028 0 0 5 476 0 143 505 -3 236
2025 140 789 0 0 6 402 0 147 191 -3 783
               

* L'économie d'impôts est obtenue par différence chaque année entre l'impôt payé sans l'investissement et l'impôt payé avec l'investissement. Une économie sociale peut être réalisée sur la CSG des revenus fonciers antérieurs.
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Bilan patrimonial de l'opération

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 




Emplois Ressources
       
Apports
total apports et versements sur adossement 		5 600 €  Valeur au terme
montant de l'investissement revalorisé hors frais d'acquisition

198 346 € 

       
Charges foncières
taxe foncière, frais de gestion, charges non récupérables sur le locataire. 		35 089 €  Revenus locatifs et primes
total des loyers et primes ANAH

179 031 € 
Charges financières
Intérêts d'emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers. 		104 255 € 
       

Economie fiscale et sociale
Compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N+1

24 105 € 
   
       
Remboursement capital
montant des emprunts

147 266 € 
       
       
Total des emplois

292 210 € 

 Total des ressources 401 482 € 
       
Gain net (ressources-emplois) : 109 272 €
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 10
 
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Financement des dépenses

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 

La totalité du camembert représente l'ensemble des dépenses engendrées par l'acquisition et l'exploitation durant toute la simulation; ce montant correspond au total des emplois dans le bilan patrimonial.

Ces dépenses ont été financées par :

  • Votre locataire pour un montant de 179 031 € (ressources au bilan)

  • Vos économies d'impôts pour un montant de 24 105 € (ressources au bilan)

  • Le solde par votre épargne

 
  8,25%  Economie d'impôts
 24 105 €		 30,48%

 Investisseur
 89 074 €

 61,27%

 Locataire
 179 031 €
 
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Glossaire

 

La présentation des résultats de votre investissement locatif en régime foncier, nécessite l'utilisation de tableaux de nombres. Afin de vous permettre une interprétation correcte voici la définition des termes utilisés classés dans l'ordre alphabétique.

A.D.I. Assurance Décès invalidité sur le capital emprunté ou restant dû.
Abattements En fonction du régime fiscal choisi.
Adossement Produit de capitalisation extérieur à l'opération ayant pour objectif fréquent de garantir le remboursement d'un prêt in fine.
Amortissement Dispositif "Besson".
Apport de trésorerie Nécessaire pour l'équilibre du compte (année par année).
Bilan patrimonial Résumé des Emplois (dépenses) et des Ressources (recettes) pendant toute la durée de la simulation.
Capital au terme Calcul du résultat net en fin d'opération.
Charges Frais de montage + frais d'acquisition + frais d'exploitation + frais financiers.
Déficit déductible C'est la partie du déficit foncier immédiatement déductible des revenus (plafonnée en fonction du régime fiscal).
Déficit reporté C'est la partie du déficit foncier qui n'est pas immédiatement déductible mais conservé dans un "pot" pour des déductions ultérieure.
Déficit reporté déductible C'est la partie du déficit reporté qui vient se déduire des revenus fonciers dès qu'ils existent.
Economie d'impôts C'est l'impact sur l'I.R. du déficit déductible généré par l'opération.
Epargne Versement sur le compte d'adossement ou le compte de trésorerie.
Epargne investie Apport direct au financement + apport initial sur l'adossement
Epargne moyenne mensuelle C'est le différentiel moyen entre les flux financiers réguliers engendrés par l'exploitation. Le calcul est réalisé jusqu'à la fin de la dernière année de simulation.
Frais financiers Intérêts sur les emprunts, A.D.I. et Frais de dossier.
I.R. Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques.
Impôts payés Surcoût généré par l'opération au titre de l'I.R.
Intérêts servis Intérêts servis par le produit de l'adossement et versés à la trésorerie de l'opération.
Patrimoine immobilier Valeur d'acquisition actualisée en fin de simulation
Produit d'épargne Support utilisé pour la capitalisation adossée.
Récupération de T.V.A. Délai de récupération fixé dans les paramètres.
Remboursement capital Nominal emprunté
Remboursement crédit Annuités (capital + intérêts + A.D.I.).
Rendement actuariel Calculé sur la suite des flux financiers année par année pendant la durée de la simulation. Il comprend la valeur de revente au terme.
Résultats Recettes- dépenses.
Revenus(+) Déficits(-) antérieurs Situation foncière du patrimoine avant l'opération.
Revenus(+) Déficits(-) fonciers Revenus locatifs - (charges + abattements + amortissements + intérêts)
Revenus au terme de la simulation Loyers encaissés à ce moment.
Revenus imposables Après abattements (déclaration 2042 I.R.)
T.M.I. Tranche Marginale d'Imposition (calculée par le logiciel).
Taux de chargement Prélevé sur chaque versement à l'adossement.
Taxe Taxe foncière des propriétaires.
Trésorerie Différence entre tous les flux positifs et les flux négatifs.
Trésorerie disponible Excédent après équilibre du compte (par année)
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Détail de la projection de trésorerie mensuelle

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans

 
Année Recettes Dépenses Effort mensuel de trésorerie
(*) (€)		 Bien revalorisé
(€)		 Somme disponible en cas de revente
(€)
Loyers bruts et primes
(€)		 Eco. d'impôts.
(€)		 Récup. TVA
+ Adoss.
(€)		 Total mensuel
(*) (€)		 Remb. prêts
(€)		 Charges à payer
(€)		 Apports + adoss. + TVA
(€)		 Total mensuel
(€)
2005 594 0 0 594 1 048 83 1 400 2 531 1 937 147 266 1 393
2006 606 162 0 768 1 048 85 0 1 133 365 149 475 7 933
2007 618 384 0 1 002 1 048 87 0 1 135 133 151 717 14 741
2008 630 392 0 1 023 1 048 127 0 1 175 153 153 993 21 830
2009 643 401 0 1 044 1 048 130 0 1 178 133 156 303 29 215
2010 656 411 0 1 066 1 048 132 0 1 180 114 158 647 36 910
2011 669 420 0 1 089 1 048 135 0 1 183 94 161 027 44 931
2012 682 194 0 876 1 048 138 0 1 186 310 163 442 53 294
2013 696 177 0 873 1 048 141 0 1 189 316 165 894 62 016
2014 710 159 0 869 1 048 143 0 1 191 323 168 382 71 115
2015 724 140 0 864 1 048 146 0 1 194 330 170 908 80 611
2016 739 121 0 859 1 048 149 0 1 197 338 173 472 90 523
2017 753 100 0 854 1 048 152 0 1 200 346 176 074 100 873
2018 768 79 0 848 1 048 155 0 1 203 355 178 715 111 683
2019 784 57 0 841 1 048 158 0 1 206 365 181 396 122 976
2020 799 34 0 833 1 048 161 0 1 209 376 184 117 134 776
2021 815 -31 0 784 1 048 165 0 1 213 429 186 878 147 111
2022 832 -169 0 663 1 048 168 0 1 216 553 189 682 160 007
2023 848 -201 0 647 1 048 171 0 1 219 572 192 527 173 493
2024 865 -235 0 631 1 048 175 0 1 223 592 195 415 187 599
2025 883 -270 0 17 142 699 178 0 877 -16 265 198 346 198 346
(*) compris le produit de la vente la dernière année    
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 13
 
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Analyse chiffrée des résultats

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans


  Dépenses mensuelles moyennes     Recettes mensuelles moyennes  
  Constituées par

- les remboursements de prêt
- l'assurance décès-inv. du prêt
- les frais de gestion
- le syndic et charges de copropriété
- la taxe foncière
- l'assurance garanties locatives

     Constituées par

- les loyers
- les économies d'impôts :
incluant également toutes les charges et déficits déductibles des revenus fonciers ou globaux et des abattements sur loyers
 

  
           
   

1 174,63 €

    

848,03 €

    
   
Différence entre dépenses et recettes moyennes

EPARGNE MOYENNE MENSUELLE = 326,60 €


Total de votre investissement en 21 ans :
apport personnel initial : 5 600 €
apport initial en capitalisation : 0 €
244 mois d'effort d'épargne (326,60 €) : 79 691 €
Total : 85 291 €
244 mensualités = (du 01/09/2005 au 31/12/2025)
 
Capital constitué au terme : 198 346 €
Murs, parties communes, Equipement
 
Procurant une rente locative
excellent complément de retraite de 10 804 €/an
Soit : 900 €/mois
Le tout transmissible en totalité à votre conjoint et vos ayants droit
 
Rentabilité nette de votre investissement
revenu locatif annuel : 10 804 €
Investissement net total : 85 291 €
 
Inclus : Assurance décès-inv, incap. du prêt, frais de gestion, syndic de copropriété, taxe foncière, assurance garanties locatives, charges.
FINANCEMENT de votre opération au terme
  Economie d'impôt
8,25%		   Investisseur
30,48%		   Locataire
61,27%
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Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Détail des résultats

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans


2005 2006 2007 2008 2009 2010
Recettes (loyers et primes)

Charges imputables
    Abattement sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux
    Total

Revenus ou déficits
    Opération
    Antérieurs
    Globaux

Déficit
    déductible de l'année
    reporté devenu déductible
    Total déductible
    reporté de l'année 		2 376

 
143
333
4 076
2 799
0
7 350

 
-4 974
0
-4 974

 
4 552
0
4 552
423 		7 271

 
436
1 018
12 229
8 246
0
21 929

 
-14 658
0
-14 658

 
10 700
0
10 700
3 958 		7 416

 
445
1 038
12 229
8 010
0
21 723

 
-14 307
0
-14 307

 
10 700
0
10 700
3 607 		7 564

 
454
1 527
12 229
7 762
0
21 973

 
-14 408
0
-14 408

 
10 700
0
10 700
3 708 		7 716

 
463
1 558
12 229
7 501
0
21 751

 
-14 035
0
-14 035

 
10 700
0
10 700
3 335 		7 870

 
472
1 589
9 427
7 225
0
18 713

 
-10 843
0
-10 843

 
10 700
0
10 700
143
   
Economie d'impôts
    sur le revenu
    sur CSG et RDS
    Total 		 
1 940
0
1 940 		 
4 603
0
4 603 		 
4 709
0
4 709 		 
4 816
0
4 816 		 
4 926
0
4 926 		 
5 039
0
5 039
   

Recettes
    loyers et primes
    économie d'impôts
    récupération de TVA
    produit de l'adossement
    produit de la vente

Dépenses
    Frais charges et taxes
    Apports directs
    Flux sur adossement
    Remb. emprunts et ADI

Trésorerie annuelle

Effort mensuel

 
2 376
0
0
0
0

 
333
5 600
0
4 192

-7 749

1 937

 
7 271
1 940
0
0
0

 
1 018
0
0
12 576

-4 383

365

 
7 416
4 603
0
0
0

 
1 038
0
0
12 576

-1 595

133

 
7 564
4 709
0
0
0

 
1 527
0
0
12 576

-1 830

153

 
7 716
4 816
0
0
0

 
1 558
0
0
12 576

-1 602

133

 
7 870
4 926
0
0
0

 
1 589
0
0
12 576

-1 369

114

 

 
   
Valeur de vente
Capital restant dû
Capital sur adossement

Capital acquis si vente 		147 266
145 873
0

1 393 		149 475
141 542
0

7 933 		151 717
136 977
0

14 741 		153 993
132 163
0

21 830 		156 303
127 088
0

29 215 		158 647
121 737
0

36 910
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 15
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Détail des résultats

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans


2011 2012 2013 2014 2015 2016
Recettes (loyers et primes)

Charges imputables
    Abattement sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux
    Total

Revenus ou déficits
    Opération
    Antérieurs
    Globaux

Déficit
    déductible de l'année
    reporté devenu déductible
    Total déductible
    reporté de l'année 		8 027

 
482
1 621
3 822
6 935
0
12 859

 
-4 832
0
-4 832

 
4 832
0
4 832
0 		8 188

 
491
1 653
3 822
6 629
0
12 595

 
-4 407
0
-4 407

 
4 407
0
4 407
0 		8 352

 
501
1 686
3 822
6 306
0
12 314

 
-3 963
0
-3 963

 
3 963
0
3 963
0 		8 519

 
511
1 720
3 822
5 965
0
12 018

 
-3 499
0
-3 499

 
3 499
0
3 499
0 		8 689

 
521
1 754
3 822
5 606
0
11 703

 
-3 014
0
-3 014

 
3 014
0
3 014
0 		8 863

 
532
1 789
3 822
5 227
0
11 370

 
-2 507
0
-2 507

 
2 507
0
2 507
0
   
Economie d'impôts
    sur le revenu
    sur CSG et RDS
    Total 		 
2 323
0
2 323 		 
2 119
0
2 119 		 
1 906
0
1 906 		 
1 683
0
1 683 		 
1 450
0
1 450 		 
1 206
0
1 206
   

Recettes
    loyers et primes
    économie d'impôts
    récupération de TVA
    produit de l'adossement
    produit de la vente

Dépenses
    Frais charges et taxes
    Apports directs
    Flux sur adossement
    Remb. emprunts et ADI

Trésorerie annuelle

Effort mensuel

 
8 027
5 039
0
0
0

 
1 621
0
0
12 576

-1 131

94

 
8 188
2 323
0
0
0

 
1 653
0
0
12 576

-3 718

310

 
8 352
2 119
0
0
0

 
1 686
0
0
12 576

-3 791

316

 
8 519
1 906
0
0
0

 
1 720
0
0
12 576

-3 872

323

 
8 689
1 683
0
0
0

 
1 754
0
0
12 576

-3 959

330

 
8 863
1 450
0
0
0

 
1 789
0
0
12 576

-4 053

338

 

 
   
Valeur de vente
Capital restant dû
Capital sur adossement

Capital acquis si vente 		161 027
116 096
0

44 931 		163 442
110 149
0

53 294 		165 894
103 878
0

62 016 		168 382
97 267
0

71 115 		170 908
90 297
0

80 611 		173 472
82 948
0

90 523
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 16
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

Détail des résultats

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans


2017 2018 2019 2020 2021 2022
Recettes (loyers et primes)

Charges imputables
    Abattement sur loyers
    Frais, charges et taxes
    Amortissements
    Intérêts d'emprunts et ADI
    Travaux
    Total

Revenus ou déficits
    Opération
    Antérieurs
    Globaux

Déficit
    déductible de l'année
    reporté devenu déductible
    Total déductible
    reporté de l'année 		9 040

 
542
1 825
3 822
4 828
0
11 018

 
-1 978
0
-1 978

 
1 978
0
1 978
0 		9 221

 
553
1 862
3 822
4 408
0
10 644

 
-1 423
0
-1 423

 
1 423
0
1 423
0 		9 405

 
564
1 899
3 822
3 964
0
10 249

 
-844
0
-844

 
844
0
844
0 		9 593

 
831
1 937
2 548
3 496
0
8 812

 
781
0
781

 
0
143
143
0 		9 785

 
1 370
1 976
0
3 003
0
6 349

 
3 436
0
3 436

 
0
0
0
0 		9 981

 
1 397
2 015
0
2 483
0
5 896

 
4 085
0
4 085

 
0
0
0
0
   
Economie d'impôts
    sur le revenu
    sur CSG et RDS
    Total 		 
951
0
951 		 
684
0
684 		 
406
0
406 		 
-307
-70
-377 		 
-1 653
-378
-2 031 		 
-1 965
-449
-2 414
   

Recettes
    loyers et primes
    économie d'impôts
    récupération de TVA
    produit de l'adossement
    produit de la vente

Dépenses
    Frais charges et taxes
    Apports directs
    Flux sur adossement
    Remb. emprunts et ADI

Trésorerie annuelle

Effort mensuel

 
9 040
1 206
0
0
0

 
1 825
0
0
12 576

-4 155

346

 
9 221
951
0
0
0

 
1 862
0
0
12 576

-4 266

355

 
9 405
684
0
0
0

 
1 899
0
0
12 576

-4 385

365

 
9 593
406
0
0
0

 
1 937
0
0
12 576

-4 514

376

 
9 785
-377
0
0
0

 
1 976
0
0
12 576

-5 143

429

 
9 981
-2 031
0
0
0

 
2 015
0
0
12 576

-6 641

553

 

 
   
Valeur de vente
Capital restant dû
Capital sur adossement

Capital acquis si vente 		176 074
75 201
0

100 873 		178 715
67 032
 

111 683 		181 396
58 420
 

122 976 		184 117
49 340
 

134 776 		186 878
39 768
 

147 111 		189 682
29 675
 

160 007
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 17
 
  Etude de Monsieur et Madame EXEMPLE
Conseiller : Conseil IMMO FRANCE Bordeaux  		 

DETAIL DE LA PROJECTION FISCALE ANNUELLE

Programme : Résidence : maison T4 avec garage sous le régime Robien neuf
Durée de simulation : 21 ans
Durée de financement : 20 ans


ANNEE Loyers bruts
(€)

 Charges imputables sur les revenus fonciers Intérêts d'emprunts,
ADI
(€)

 Déficit ou
bénéfice
foncier
(€)
 ECO. D'IMPÔTS
(€)

 Eco. D'impôts cumulées
(€)
Abattement sur loyers
(€)
 Charges à payer*
(€)		 Taxes foncières
(€)
 Amort.
(€)

 TOTAL
CHARGES
DEDUCT.
(€)
2005 2 376 143 333 0 4 076 4 552 2 799 -4 974 1 940 1 940
2006 7 271 436 1 018 0 12 229 13 683 8 246 -14 658 4 603 6 543
2007 7 416 445 1 038 0 12 229 13 712 8 010 -14 307 4 709 11 251
2008 7 564 454 1 059 468 12 229 14 210 7 762 -14 408 4 816 16 068
2009 7 716 463 1 080 478 12 229 14 250 7 501 -14 035 4 926 20 994
2010 7 870 472 1 102 487 9 427 11 488 7 225 -10 843 5 039 26 033
2011 8 027 482 1 124 497 3 822 5 924 6 935 -4 832 2 323 28 356
2012 8 188 491 1 146 507 3 822 5 966 6 629 -4 407 2 119 30 476
2013 8 352 501 1 169 517 3 822 6 009 6 306 -3 963 1 906 32 381
2014 8 519 511 1 193 527 3 822 6 053 5 965 -3 499 1 683 34 064
2015 8 689 521 1 216 538 3 822 6 097 5 606 -3 014 1 450 35 514
2016 8 863 532 1 241 549 3 822 6 143 5 227 -2 507 1 206 36 719
2017 9 040 542 1 266 560 3 822 6 189 4 828 -1 978 951 37 670
2018 9 221 553 1 291 571 3 822 6 237 4 408 -1 423 684 38 355
2019 9 405 564 1 317 582 3 822 6 285 3 964 -844 406 38 760
2020 9 593 831 1 343 594 2 548 5 316 3 496 781 -377 38 384
2021 9 785 1 370 1 370 606 0 3 346 3 003 3 436 -2 031 36 353
2022 9 981 1 397 1 397 618 0 3 412 2 483 4 085 -2 414 33 939
2023 10 181 1 425 1 425 630 0 3 481 1 935 4 765 -2 815 31 124
2024 10 384 1 454 1 454 643 0 3 550 1 357 5 476 -3 236 27 888
2025 10 592 1 483 1 483 656 0 3 621 568 6 402 -3 783 24 105
* Ces charges comportent les frais de gestion, d'assurances et les frais de copropriété.
  Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version 2004 - Document non contractuel édité le 22.01.2005 page 18