Toutes les lois fiscales LMNP, Girardin, Bouvard, Scellier ou gestion libre pour achats et placements en investissements immobiliers de défiscalisation.

Présentation détaillée des différentes lois de défiscalisation immobilière pour réussir votre investissement

Informations, analyses et comparatifs entre toutes les lois fiscales de l'immobilier locatif, dispositifs fiscaux et amendements.

La réduction d'impôt loi Scellier est de 13% à 21% du prix de revient du logement pour l'immobilier neuf BBC (bâtiment basse consommation) et est répartie sur 9 ans (dans la limite de 300000 €).

La loi Scellier est valable jusqu'au 31 décembre 2012, sous condition de location nue pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale du locataire.

Avantage fiscal loi Girardin jusqu'à 38% en 2012

Plafond de prix au m²: 2437 € TTC multiplié par le nombre de m² du bien immobilier (Surface habitable + varangue jusqu'à 14 m²).
Des réductions d'impôt supplémentaires sont accordées comme en cas d'acquisition utilisant une source d'énergie renouvelable (+ 2% de réduction) ou dans une zone urbaine sensible "ZUS" (+7% de réduction).

Loi Scellier Outre-Mer Investir en Scellier dans les DOM-TOM

Les avantages de la loi Scellier Outre-Mer sont:
- une Réduction d'impôts de 24% du prix de revient du logement étalée sur 9 ans, dans la limite de 300000 €.

- la possibilité d'imputer les déficits fonciers pendant la période de défiscalisation.
- avec une réduction d'impôts complémentaire de 8% étalée sur 6 ans en contrepartie d'un engagement locatif de 6 années supplémentaires au-delà de la 9e année: soit au total 32% sur 15 ans.

La réduction d'impôt de la loi BOUVARD est réservée aux investisseurs en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du prix d'acquisition des investissements, répartie sur 9 ans, à hauteur de 300 000 € (soit 3 667 € par an).
Le LMNP Bouvard permet également de récupérer la TVA au taux de 19,60%
L'amendement Bouvard reste valable jusqu'au 31 décembre 2014 pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2012.

LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel: des revenus locatifs non imposables

Le LMNP permet de déduire de ses revenus locatifs les charges telles que intérêts d'emprunt et frais de copropriété, mais aussi l'amortissement des murs et du mobilier.
Remboursement des 19,60% de TVA sur l'acquisition d'un bien neuf.

LMP, Loueur en Meublé Professionnel: des revenus locatifs entièrement défiscalisés

Constitution d'une rente et d'un patrimoine importants, avec large réduction d'impôt grâce aux amortissements imputables sur les revenus globaux.
Le dispositif LMP intéresse les personnes disposant d'un capital important. Il permet d'investir pour se créer un complément de revenu totalement défiscalisé sur le long terme, grâce aux amortissements et à la déduction des charges.

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  • Le LMNP Bouvard

Le LMNP Bouvard

Fiscalité: LMNP classique avec amortissement ou LMNP Bouvard avec réduction d'impôt

L'investisseur a toujours le choix entre défiscalisation rapide ou à long terme


Il est possible d'opter pour le statut de LMNP classique (Loueur en Meublé Non Professionnel

avec amortissements

) ou pour le dispositif Censi-Bouvard (Loueur en Meublé Non Professionnel

avec réduction d'impôt

).
Pour les deux options, si les caractéristiques du produit immobilier y sont conformes, l'investisseur pourra également récupérer la TVA sur son acquisition.

Les LMNP Bouvard ou LMNP Classique sont essentiellement concernés par les Résidences de Tourisme et les Résidences para-hôtelières d'affaires.

AVANTAGES :


Réduction d'impôt : 11% du montant de l'investissement (immobilier + frais liés à l'opération).

  • Plafond d'investissement :La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du bien immobilier avec un maximum de 300 000€.
  • Réduction d'impôt : 9 ans.
  • Report des réductions d'impôts :Les réductions d'impôts non déduites sont reportables pendant 6 ans.
  • Amortissement possible (au-delà de 300 000 €) et amortissement sur le mobilier.
  • Récupération de la TVA sur les biens immobiliers neufs.

Champ d'application :

La loi Bouvard est destinée à tous les contribuables domiciliés en France qui réalisent un investissement locatif dans les résidences avec services pour étudiants ou affaires, les résidences de tourisme classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées avec agrément ou handicapées type EHPAD.
Il n'y a pas de limitation dans le nombre de logements acquis par an (plafonnement : 300 000 €).

Conditions à respecter :

  • Engagement de location : 9 ans minimum.
  • La location devra se faire par bail commercial.
  • Pour que la réduction d'impôt loi Bouvard soit applicable, l'engagement de location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Les Logements concernés : neufs, en VEFA et anciens achevés depuis plus de 15 ans, qui ont fait ou qui font l'objet d'une réhabilitation.
  • Le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Fonctionnement du LMNP Scellier ou Censi Bouvard

Le LMNP Censi Bouvard, du nom des parlementaires ayant déposé l'amendement, a été créé au début de l'année 2009 pour relancer l'investissement dans les résidences avec services para-hôteliers.

Ce nouveau statut LMNP offre la même réduction d'impôt que la loi Scellier destinée à remplacer la loi Robien et la loi Borloo. On entend donc parler également de LMNP Scellier.

Le LMNP Censi Bouvard comporte de nombreuses similitudes avec la loi Scellier à savoir une réduction d'impôt en fonction du montant investi (plafonné à 300 000 €) et répartie sur 9 années. Cette réduction d'impôt oblige à louer le bien pendant 9 ans à un exploitant qui gèrera la résidence par l'intermédiaire d'un bail commercial.

2012 : DERNIÈRE ANNÉE !


    A noter toutefois que:

L'amendement Bouvard reste valable jusqu'au 31 décembre 2014 pour les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2012


Une réduction d'impôt de 11% du prix de revient de l'acquisition

  • Pour la loi de finance 2012, le LMNP Censi Bouvard permet une réduction d'impôt de 11% du prix de revient de l'acquisition.
  • Contrairement à la loi Scellier en location nue qui permet un seul investissement par an, le LMNP Censi Bouvard peut porter sur plusieurs investissements. Par ailleurs, le LMNP Scensi Bouvard est cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation.
  • Pour la fraction qui dépasse les 300 000 € il est possible de pratiquer les amortissements, cependant ils sont impossibles de 0 à 300 000 € et ce pendant toute la durée de détention du bien.
  • Dans ce cas, on peut également amortir le mobilier (entre 7 et 10 ans).
  • Si la réduction d'impôt dépasse le montant de l'impôt à payer, la partie de la réduction non utilisée est reportable pendant 6 ans.
  • Comme pour la plupart des lois de défiscalisation, Il n'est pas possible de démembrer le bien ni au moment de l'acquisition ni pendant la période de défiscalisation, sauf si le démembrement provient du décès de l'investisseur et que l'usufruit revient à son conjoint survivant.
  • En cas de revente cet investissement redevient un LMNP classique et le nouvel acquéreur peut pratiquer les amortissements du LMNP Classique.

Récupération de la TVA

Le LMNP Censi Bouvard permet de récupérer la TVA payée lors de l'acquisition mais elle n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans.

  • LMNP Amortissement (Location Meublée Non Professionnelle)

Le LMNP classique avec amortissements

L'investissement immobilier de placement pour se constituer une rente défiscalisée grâce aux amortissements de la Location Meublée

Possibilité de choisir entre la réduction d'impôts immédiate ou la défiscalisation sur le long terme.


Les

amortissements LMNP

permettent de percevoir pendant 20 à 30 ans des revenus défiscalisés car non imposables.
L'option Bouvard ne permet pas d'amortir le bien mais procure une réduction directe de l'impôt sur le revenu pendant les 6 premières années.

L'investisseur a donc toujours la possibilité d'opter pour le statut de LMNP classique (Loueur en Meublé Non Professionnel avec amortissements) ou pour le dispositif temporaire "Censi-Bouvard" (Loueur en Meublé Non Professionnel avec réduction d'impôt).
Pour les deux options, si les caractéristiques du produit immobilier y sont conformes, l'investisseur pourra également récupérer la TVA sur son acquisition.

Les LMNP Bouvard ou LMNP Classique sont essentiellement concernés par les Résidences de Tourisme et les Résidences para-hôtelières d'affaires.

Les amortissements différés sont un important avantage fiscal pour la Location Meublée en LMP ou LMNP

  • Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) supporte la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  • Le statut LMP et LMNP sur option doivent obligatoirement tenir une comptabilité au réel simplifié ce qui permet d'amortir l'immobilier et le mobilier.

Définition du mot amortissement : c'est la constatation comptable de la dépréciation d'un bien.

Exemple du principe de l'amortissement

Un équipement industriel s'use au fur et à mesure de son utilisation et, avec les nouvelles technologies, il devient peu à peu obsolète.

Il est donc possible de considérer cette usure comme une charge annuelle qui vient en déduction du résultat. Il y a des règles pour pratiquer les amortissements.

Selon la qualité et l'usage du bien, il ne s'amortira pas sur la même durée (immobilier, mobilier).

Le principe des amortissements :

Amortir le bien est l'avantage principal de la location meublée.

L'immobilier s'amortit par composant, les portes et fenêtres ne s'amortissent pas sur la même durée que la toiture etc.

  • En règle générale, on peut considérer qu'un immeuble s'amortit en moyenne entre 20 et 30 ans. On pourra donc déduire 3.33% du prix de l'immobilier.
  • Le terrain ne s'amortit pas il faut donc le déduire, en pratique le prix du terrain est estimé à environ 10 à 15% du prix d'acquisition.
  • Le statut du LMP ou LMNP, permet aussi d'amortir le mobilier entre 7 et 10 ans.

Dans les exemples suivants, on pourra donc comptabiliser chaque année pendant 10 ans 3 330 € d'amortissements par an et 2 830 € ensuite. En cas de changement du mobilier, le nouveau mobilier acheté s'amortit aussi sur 10 ans:

    Exemples :

  • si le prix d'acquisition est de 100 000 €, on pratiquera les amortissements sur 85 000 € (ici 15% du prix d'acquisition) soit 2 830 € par an.
  • Si le mobilier vaut 5 000 € il sera possible de l'amortir chaque année de 500 € si on choisit une durée de 10 ans, ce qui équivaut à un amortissement annuel de 10%.


Mode de Financement et amortissements

Lorsque l'acquisition est financée par un prêt, ce qui est généralement le cas, pendant une bonne partie de la durée du remboursement, les intérêts et diverses charges déductibles suffisent à obtenir un résultat fiscal déficitaire et donc non imposable. Dans ce cas, les amortissements annuels qui ne servent pas sont comptabilisés en réserve (mis de côté provisoirement).

En fin de prêt, lorsqu'il n'y a plus ou pas assez d'intérêts à déduire, le résultat fiscal devient positif:

  • C'est à partir de ce moment que les amortissements vont servir !.
  • On va pouvoir utiliser chaque année la valeur d'amortissements nécessaire, disponible dans la réserve d'amortissements accumulés les années précédentes, pour amener le résultat fiscal à zéro.
  • Si un bien en location meublée a "épuisé son stock" d'amortissements, une nouvelle acquisition sous ce statut permettra de continuer à en annuler le résultat fiscal.

Exemple :

A la fin de la 10ème année, le résultat comptable est positif de 2 500 €. On a un stock d'amortissements accumulés pendant les 9 années précédentes de 3 330 € x 9 = 29 970 € auxquels s'ajoutent l'amortissement de l'année (3 330 €) soit 33 300 €.

On va donc utiliser 2 500 € sur ce stock d'amortissements pour avoir un résultat fiscal égal à 0 € et ne pas payer d'impôts sur les bénéfices.

L'année suivante, le stock d'amortissements en réserve sera de 30 800 € auxquels on rajoutera les amortissements de l'année, on déduira le résultat positif de l'année en cours pour être encore non imposable et ainsi de suite jusqu'à épuisement des amortissements.


A noter qu'en cas de revente du bien, le nouvel acquéreur peut lui aussi amortir l'immobilier, et sur une longue période (de 20 à 30 ans).

le LMNP doit s'immatriculer auprès du CFE du service des impôts des entreprises dont il relève dans les quinze jours du commencement de son activité.



Récupération de la TVA pour les immeubles neufs

La location meublée professionnelle ou non professionnelle peut dans certains cas permettre la récupération de la TVA sur l'acquisition (19,60%).
C'est le cas notamment lors de l'acquisition d'appartements neufs faisant partie d'une résidence offrant des services para-hôteliers. Ces résidences sont les résidences de tourisme, les résidences étudiantes et les résidences de tourisme d'affaire.

L'acquéreur loue son appartement à une société qui va gérer la résidence (le gestionnaire) Le gestionnaire sous-louera les appartements après avoir signé un bail commercial fixant les modalités de la location avec les propriétaires.

Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut impérativement que la résidence offre au moins 3 des 4 services para hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle, nettoyage régulier des locaux, service du petit déjeuner.

La location meublée n'est normalement pas soumise à la TVA. Il faut donc impérativement que l'investisseur renonce à la franchise en base et le fasse savoir au Centre des Impôts pour qu'il puisse récupérer la TVA.
La TVA est à 19.60% sur le continent, à 8% en Corse et à 8.50% dans les DOM TOM.
La TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans d'activité.



LMNP Bouvard :

Jusqu'à fin 2012, et pour les biens neufs ou de plus de 15 ans avec travaux de réhabilitation, en résidences avec services para-hôteliers, la loi Censi Bouvard permet de pratiquer une réduction d'impôts de 11% du prix d'acquisition répartie sur 9 ans. Cette option pour la réduction d'impôt supprime définitivement les amortissements annuels de l'immobilier jusqu'à 300 000 €.

En cas de revente cet investissement redevient un LMNP classique et le nouvel acquéreur peut pratiquer les amortissements, ce qui est un atout dans la réalisation du bien.

En cas d'option pour la réduction de 11%, il n'y aura pas d'amortissements qui viendront diminuer ou annuler le résultat fiscal.

Il faut garder à l'esprit que le LMNP en résidences avec services doit être un investissement à long terme qu'il est préférable de conserver. Le choix et la comparaison entre LMNP Censi Bouvard ou LMNP amortissable classique doit donc se faire sur au moins sur la durée du prêt et même au delà et doit tenir compte de l'évolution probable de la situation fiscale de l'investisseur.

Réduction d'impôts Loi Girardin

La réduction d'impôt accordée au titre de l'investissement Girardin dépend de 5 critères

Les taux de Réduction d'impôts

Pour optimiser votre réduction d'impôt, nous proposons des investissements Girardin dont le permis de construire a été obtenu en 2010 ou 2011

Les 5 facteurs pour déterminer le meilleur taux
  1. La date du permis de construire.
  2. La date d'acquisition.
  3. L'engagement pris avant 2011 ou en 2012.
  4. L'avantage en zone urbaine sensible.
  5. L'avantage dû à l'énergie renouvelable.

 En prenant en compte ces paramètres, la réduction d'impôts est alors la suivante :

 Taux de la réduction d'impôt
FiscalitéPermis de
construire
Date
d'acquisition
ClassiqueAvec avantage supplémentaire
en ZUSénergie
renouvelable
ZUS et énergie
renouvelable
 
Girardin libreAvant 2011201136%45%39%48%
201230%38%33%40%
2011201127%36%30%39%
 201222%30%25%33%
20122012Fin du dispositif
 
Girardin
intermédiaire
Avant 2011201145%54%48%57%
201238%45%40%48%
2011201140%49%44%53%
201234%41%37%45%
2012201226%26%26%26%
La grande particularité de la

Défiscalisation loi Girardin

est qu'elle n'est pas calculée que sur le prix de Revient ou d'Investissement, mais est aussi fonction de la Surface du logement !

La réduction d'impôts Girardin en 2012 est de 2505 € TTC multiplié par le nombre de m² du bien immobilier (Surface habitable + Terrasse ou balcon jusqu'à 14 m²).

La Loi Girardin est encore une Réduction d'impôt très importante pour les investissements 2012 !

La Loi Girardin en 2012

Le dispositif Girardin permet aux investisseurs immobiliers l'acquisition d'appartements neufs ou de maisons neuves dans les départements et régions d'outre mer, jusqu'au 31 Décembre 2012. C'est la possibilité d'acheter un appartement près de la mer, tout en bénéficiant de revenus et de fortes réductions d'impôts.

La loi GIRARDIN renforce par un dispositif particulièrement puissant de défiscalisation les logements locatifs dans le Départements et Régions d'outre-mer (DROM).

Investisseurs pouvant bénéficier de la défiscalisation Girardin :

Toutes les Personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM qui acquièrent, jusqu'au 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement) peuvent bénéficier de la défiscalisation GIRARDIN et du taux de réduction d'impôt selon tableau ci-dessus.

Différences entre loi Girardin et Girardin Intermédiaire :

Il existait jusqu'à la fin de l'année 2011 une distinction importante dans le dispositif GIRARDIN. En effet, deux régimes cohabitaient et ne bénéficiaient pas des mêmes possibilités de réductions d'impôts :

  • La Location en Loi GIRARDIN LIBRE avec des Loyers Libres n'existe plus en 2012.
  • La Loi GIRARDIN INTERMEDIAIRE avec des Loyers Plafonnées perdure en 2012.

GIRARDIN INTERMEDIAIRE (loyers plafonnés): défiscalisation majorée

Les loyers de la Loi Girardin Intermédiaire 2012 son plafonnés à 13,41 € au m² par mois. L'économie fiscale est fonction de la surface habitable, plafonnée à 2309 € HT par m² (2.505 € TTC) en 2012. L'obligation de location est de 6 ans.

Un Bonus de 7 % est accordé pour les investissements en ZUS (Zone Urbaine Sensible)
Un Bonus de 2 % est accordé pour l'utilisation d'énergies renouvelables

Plafonds annuels de ressources des locataires pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2012

Les plafonds de ressources correspondent au revenu imposable de l'année N-2, c'est-à-dire celui de l'année 2010, ou à ceux de l'année N-1 (2011) s'ils sont inférieurs.


Ressources des locataires Lieu de location
Composition du foyer locataire DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélémy et Mayotte Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule30.433 €29.329 €
Couple56.287 €54.243 €
Personne seule ou couple marié avec:
+ 1 personne à charge59.542 €57.380 €
+ 2 personnes à charge62.798 €60.519 €
+ 3 personnes à charge67.149 €64.709 €
+ 4 personnes à charge71.500 €68.901 €
Majoration par personne à charge supplémentaires+4.568 €+4.401 €

Plafonds mensuels de loyers Girardin 2012 en € par m², charges non comprises :

Lieu de location  loyer Girardin
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte 161 €
Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon  201 €

Avantages et obligations en loi Girardin


Les avantages de la Défiscalisation Girardin


Produit à

forte défiscalisation, la Réduction d'impôt Girardin

est répartie sur 6 ans.


- La loi Girardin Outremer permet la réduction d'impôt maximale tant que le coût d'acquisition reste proche de 2500 € du m²).
- Pas de plafond du nombre de logements d'investissements réalisés.
- Déduction des Intérêts d'emprunts et des frais d'acquisitions.
- Un Abattement de 40 % est accordée par l'administration fiscale en guise de Déduction Forfaitaire pour l'ensemble des charges des investisseurs Girardin bénéficiant du statut de Micro Foncier (revenus bruts locatifs inférieur à 15 000 €/an).
- L'Exonération de la Taxe Foncière les deux premières années est possible dans la mesure où la déclaration H2 est réalisée dans les 3 mois de l'achèvement des travaux. Constitution d'un patrimoine et Possibilité de récupération du Logement Girardin après la période d'engagement de location pour affectation en résidence secondaire au soleil.


Les obligations du régime fiscal Girardin 2012 :

Dans le cadre de l'aménagement de la loi Girardin pour les Outre-mer, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 5 ans (Girardin Libre) et de 6 ans (Girardin Intermédiaire).

L'engagement de location doit prendre effet dans les 6 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble (DAT). Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret (seulement pour la défiscalisation Girardin Intermédiaire).

Double Plafond de réduction d'impôts de 36 000 €/an (Depuis 2011) ou 13 % du revenu imposable + plafond des niches fiscales.

Les logements concernés par la loi Girardin

Tous les immeubles neufs, situés dans les départements d'outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte) et Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation.

Les Remises en cause de la réduction d'impôt Girardin

  • Non respect des engagements par le contribuable.
  • Absence de locataire dans le délais prévus de 6 mois après la DAT.
  • Non respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources (dans le secteur intermédiaire).
  • Cession de l'immeuble ou des parts avant l'expiration des délais prévus (5 ans ou 6 ans selon les cas).
  • Location du logement au conjoint du contribuable, à un membre du foyer fiscal, à un associé de la société bailleresse.
  • Démembrement des parts ou du logement (sauf décès d'un des époux soumis à imposition commune).

La défiscalisation en loi Girardin expliquée

Acquisitions de logements neufs situés dans les DOM TOM entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 et loués nus à titre de résidence principale.
Investissements concernés par la loi Girardin :

Ils dépendent de la date du Permis de Construire du logement.

Avantages fiscaux de la loi Girardin :

    La réduction d'impôt minimale sera de :
  • 30% (ou 22% si PC délivré en 2011) du montant de l'investissement dans le secteur libre étalés sur 5 ans.
  • 38% (ou 34% si PC délivré en 2011, ou 26 % si PC délivré en 2012) du montant de l'investissement dans le secteur intermédiaire (plafonds des loyers et des ressources des locataires) étalés sur 5 ans.
  • Cette réduction est limitée à 2.309 € HT par m² soit 2.505 € TTC par m² basé sur la superficie loi Carrez à laquelle s'ajoute les terrasses couvertes dites "varangues" dans la limite de 14 m².
    On applique le plafond HT sur les départements non soumis à TVA soit à Saint-Martin, à Tahiti, en Guyane et une TVA à 8,5% en Martinique, en Guadeloupe et à la Réunion.
  • Une majoration de 2 à 3% est accordée lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement.
  • Une majoration de 8 à 9% est accordée lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible.
  • Le plafond spécifique à la loi Girardin est de 30.600 € par an ou 11% du revenu du foyer au choix (ce plafond est applicable par année d'imposition et non par investissement).

Exemple de défiscalisation loi Girardin:

Vous achetez un appartement à Saint- Martin (dont le PC a été accordé en 2010) d'une surface de 65 m² (51 m² loi carrez + 16 m² varangues), bénéficiant d'une énergie renouvelable pour un prix de 200.000 €, et que vous louerez en régime intermédiaire.
Surface habitable à considérer51 m² + 14 m² = 65 m²
Plafond de défiscalisation65 m² x 2.309 € = 150.085 €
Montant de la défiscalisation150.085 € x 40% = 60.034 €
Réduction d'impôt12.006 € par an pendant 5 ans
L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôts de 12.006 € cette année et les 4 années suivantes.

Obligations à respecter :
  • Le logement doit être neuf et loué nu à titre de résidence principale pendant 5 ans en secteur libre ou 6 ans en secteur intermédiaire.
  • En secteur intermédiaire, le montant du loyer est plafonné (13,41 € par m² en DOM par exemple) tout comme les revenus des locataires.
  • Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal.
  • Le délai entre la date d'obtention du permis et la date de mise en location ne doit pas dépasser 36 mois
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

La défiscalisation en loi Girardin :

  • La loi Girardin est extrêmement incitative compte tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu'à 48 %) et de la durée sur laquelle elle s'applique (5 ans).
  • Elle est d'autant plus intéressante que le prix au m² se rapproche de la limité autorisée (2.309 € HT par m²) : plus le prix au m² est élevé moins la loi Girardin garde de son pouvoir défiscalisant.
  • La défiscalisation commence à plein régime dès l'année d'achèvement des travaux et n'a donc aucun caractère prorata temporis.
  • La loi Girardin s'adresse à un panel d'investisseurs fortement fiscalisé.
  • L'investisseur doit avoir la certitude quant à son imposition : tout avantage fiscal non consommé en année N ne peut être reporté en année N+1, toutefois en cas de cumul entre une loi Girardin et un crédit d'impôts (garde d'enfants à domicile par exemple), c'est d'abord la loi Girardin qui fait l'objet d'un traitement fiscal puis le crédit d'impôts.
  • L'investissement dans le cadre de la loi Girardin reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l'emplacement, le rapport qualité-prix, la rentabilité locative, etc.
  • A partir du moment où l'investissement de départ est bon, et tout chose égale par ailleurs, les possibilités de belles plus values à la revente sont réelles.
  • L'option Intermédiaire présente un avantage supplémentaire par rapport au régime classique (dit libre) : une plus grande incitation fiscale sur des Permis de Construire 2010, celle-ci passe de 31 à 38 %.
  • L'option Intermédiaire présente trois contraintes supplémentaires par rapport au régime classique :
    • Un plafonnement des loyers : ceci a pour conséquence d'altérer potentiellement la rentabilité locative de l'ensemble ; il est à noter toutefois que bien souvent les plafonds de loyers correspondent aux prix de marché,
    • Un plafonnement des revenus des locataires : même si les plafonds sont finalement assez élevés, il convient de faire attention à ne pas louer à des occupants dont la solvabilité n'est pas établie,
    • Une obligation de louer le bien pendant 6 ans (au lieu de 5 ans).
  • La loi Girardin, si elle rentre bien dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales, peut être cumulée la même année à d'autres dispositifs fiscaux ; ainsi un investisseur pourra par exemple acquérir la même année deux biens dans le cadre de la loi Girardin ou un bien dans le cadre de la loi Girardin et un autre dans le cadre de la loi Scellier.

Loi Girardin (impôt sur le revenu)

Investissement immobilier neuf dans les Départements et Territoires d'Outre-mer.

Investissement immobilier neuf dans les Départements et Territoires d'Outre-mer.

L'option la plus courante et la plus fiscalement rentable est celle de la Loi Girardin en "Immobilier Location Plafonnée" (secteur intermédiaire).

Le principe de la loi Girardin :

La loi de défiscalisation Girardin succède à la Loi Pons et à la loi Paul. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf dans les DOM-TOM.

La loi de finances rectificative 2011 a modifié le plafonnement spécifique de la loi Girardin à 30.600 € ou 11% des revenus annuels.
Le principe de la Loi Girardin Immobilière est très simple : les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM peuvent défiscaliser entre 18 % et 48 % d'un montant plafonné pour l'acquisition d'un bien immobilier neuf Outre-mer.


Extinction progressive de la loi Girardin :

  • La loi pour le développement économique de l'Outre-mer, dite « loi Lodeom » du 27 mai 2009, supprime progressivement le dispositif Girardin en fonction des dates de Permis de Construire étant entendu que le délai maximum entre la date du PC et la mise en location ne doit pas excéder 36 mois.
  • La date de la délivrance du Permis de Construire des logements locatifs constitue la référence de l'extinction du dispositif Girardin :
    Date de délivrance
    du permis de construire
    Taux de réduction
    Girardin libre
    Taux de réduction
    Girardin intermédiaire
    Jusqu'au 31-12-201030 %38 %
    en 201122 %34 %
    en 20120 %26 %
  • Il est bien évident que plus le Permis de Construire sera ancien, plus l'avantage fiscal sera fort.
  • Toutefois, le législateur a posé certaines limites pour éviter les abus : à partir de 2011, lorsque les logements acquis ou construits ne sont pas loués au plus tard le dernier jour du trente-sixième mois suivant celui de la délivrance du Permis de Construire, l'avantage fiscal sera repris.

Le mécanisme de la loi Girardin :

L'investisseur doit acheter un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM, qui doit devenir la résidence principale soit d'un locataire, soit du propriétaire.


1.  La Loi Girardin / Immobilier Propriétaire Occupant :

  • L'investisseur achète un bien immobilier neuf, et s'engage dans les six mois qui suivent son achèvement, à l'occuper en tant que résidence principale pour une durée minimale de cinq ans.
  • L'investisseur bénéficie alors d'une réduction d'impôts de 18 %, étalée sur 10 ans, avec un plafond de 2.309 € HT par mètre carré habitable et une limite de 14 m² prise en compte pour la varangue.
  • Le montant HT s'applique sur les départements non soumis à TVA telles que St Martin, Tahiti, Guyane etc. Le plafond pour les départements soumise à la TVA locale de 8.5 % est de 2.505 € TTC.
    NOTA BENE : Certaines îles comme St Martin, Tahiti, St Barthélémy ne peuvent faire bénéficier aux investisseurs locaux de cet avantage en raison de la fiscalité avantageuse des habitants de l'île.
  • Une augmentation de 3% du montant de la réduction d'impôt est accordée aux propriétaires de biens équipés de panneaux solaires, chauffage géothermique et/ou chauffe-eau solaires.

Exemple de défiscalisation loi Girardin

Vous achetez une maison à la Martinique pour un montant de 350.000 € avec Surface habitable loi carrez de 110 m² et 35 m² de varangue.

- Base de défiscalisation (plafond H.T. + T.V.A.): 2.309 € + 8,5 % = 2.505 € TTC
- Plafond de défiscalisation: 110 m² +14 m² (varangue) x 2.505 € = 310.620 €
- Montant de la défiscalisation: 310.620 € x 18% = 55.911 €
- Réduction d'impôt: 5.991 € par an pendant 10 ans

Vous allez donc bénéficier d'une réduction d'impôts de 5.991 € cette année et les 9 années suivantes.


2.  La Loi Girardin / Immobilier Location Libre :

  • L'investisseur achète un bien immobilier neuf, et s'engage dans les six mois qui suivent son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure), à le louer nu, en tant que résidence principale du locataire pour une durée minimale de cinq ans.
  • L'investisseur bénéficie alors d'une réduction d'impôts de 30 %, étalée sur 5 ans, avec un plafond de 2.309 € HT par mètre carré habitable et une limite de 14 m² prise en compte pour la varangue.
  • Le montant HT s'applique sur les îles non soumises à TVA telles que St Martin, Tahiti ...
    Le plafond pour les îles soumises à la TVA locale de 8.5 % est de 2.505 € TTC.
  • En fait, la réduction d'impôts varie selon la date du Permis de Construire du bien acquis :
    - 30% si le PC a été déposé en 2010 (ou avant),
    - 22% si le PC a été déposé en 2011,
    - 0%..... après !
  • Une augmentation de 3% du montant de la réduction d'impôt est accordée aux propriétaires de biens équipés de panneaux solaires, chauffage géothermique et/ou chauffe-eau solaires.
  • Une majoration de 8 à 9% est accordée lorsque le logement est situé dans une Zone Urbaine Sensible.

Exemple de défiscalisation loi Girardin

Vous achetez une maison à la Martinique (dont le permis de construire a été accordé en 2010) pour un montant de 350.000 € avec surface habitable, loi Carrez, de 110m² et 35 m² de varangue et décidez de louer votre maison neuve en secteur libre sans aucune contrainte de plafonds.

- Base de défiscalisation (plafond HT + TVA): 2.309 € + 8,5% = 2.505 € TTC
- Plafond de défiscalisation: 110 m² +14 m² (varangue) x 2.505 € = 310.620 €
- Montant de la défiscalisation: 310.620 € x 30 % = 93.186 €
- Réduction d'impôt: 18.637 € par an pendant 5 ans

Vous allez donc bénéficier d'une réduction d'impôts de 18.637 € cette année et les 4 années suivantes.


3.  La Loi Girardin / Immobilier Location Plafonnée ("secteur intermédiaire"):

  • L'investisseur achète un bien immobilier neuf, et s'engage dans les six mois qui suivent son achèvement, à le louer nu, en tant que résidence principale du locataire pour une durée minimale de six ans.
  • Le loyer et les ressources du locataire devront respecter les plafonds publiés annuellement par le Ministère des Finances.
  • L'investisseur bénéficie alors d'une réduction d'impôts de 38 %, étalée sur 5 ans, avec un plafond de 2.309 € HT par mètre carré habitable et une limite de 14 m² prise en compte pour la varangue.
  • Le montant HT s'applique sur les îles non soumises à TVA telles que St Martin, Tahiti ... Le plafond pour les îles soumises à la TVA locale de 8.5 % est de 2.505 € TTC.
  • En fait, la réduction d'impôts varie selon la date du Permis de Construire du bien acquis :
    - 38% si le PC a été déposé en 2010 (ou avant),
    - 34% si le PC a été déposé en 2011,
    - 27 % si le PC a été déposé en 2012.
  • Une augmentation de 2 à 3 % du montant de la réduction d'impôt est accordée aux propriétaires de biens équipés de panneaux solaires, chauffage géothermique et / ou chauffe-eau solaires.
  • Une majoration de 8 à 9% est accordée lorsque le logement est situé dans une Zone Urbaine Sensible.

Exemple de défiscalisation loi Girardin

Vous achetez une maison à la Martinique (dont le Permis de Construire a été accordé en 2010) pour un montant de 350.000 € avec surface habitable, loi Carrez, de 110 m² et 35 m² de varangue et vous décidez de louer votre maison neuve en secteur intermédiaire avec un loyer plafonné, à un locataire dont les ressources correspondent au plafond publié par le Ministère des Finances.

- Base de défiscalisation (plafond H.T. + T.V.A.): 2.309 € + 8,5 % = 2.505 € TTC
- Plafond de défiscalisation: 110 m² +14 m² (varangue) x 2.505 € = 310.620 €
- Montant de la défiscalisation: 310.620 € x 38 % = 118.035 €
- Réduction d'impôt: 23.607 € par an pendant 5 ans

Vous allez donc bénéficier d'une réduction d'impôts de 23.607 € cette année et les 4 années suivantes.
Le loyer maximum que vous pourrez percevoir est de 1.662 € correspondant au nombre de
m² défiscalisable x 13,41 € (plafond 2012 loyer annuel au m²).


Les modalités de la loi Girardin :

  • Le bien devra être loué nu, en habitation principale de son occupant pendant 5 ou 6 années selon la réduction choisie pour toute la durée de défiscalisation.
  • Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur en secteur libre, ou à un loyer plafonné à un locataire aux ressources plafonnées en secteur intermédiaire.
  • Le bien devra être occupé au plus tard six mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
  • Il convient de respecter le taux de TVA en vigueur pour le plafond de défiscalisation au mètre carré (8,5% en Guadeloupe, Martinique et à la Réunion, 0% ailleurs).
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les conditions de mise en location :


La Loi Girardin / Immobilier Location Libre :

Aucune condition n'est requise.

La Loi Girardin / Immobilier Location Plafonnée :

  • Plafond des loyers :
    Pour les baux conclus en 2012, avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2012 d'un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :
    - 161 € dans les départements d'Outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte
    - 201 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française, dans les îles Wallis et Futuna, les Terres Australes et Antarctiques Françaises.

    Il est noté que la surface habitable s'entend en ayant la possibilité d'inclure dans celle-ci la surface de la varangue dans la limite de 14m².
  • Plafonds de ressources :
    Pour les baux conclus en 2012, plafonds annuels de ressources locataires (voir page synthèse).

Conséquences pratiques de la loi Girardin :

  • Le propriétaire d'un bien éligible aux avantages fiscaux de la loi Girardin devra s'engager sur une période de cinq ou six ans.
  • Si les impôts de l'investisseur devaient diminuer, sur une durée plus ou moins longue, aucune récupération ou aménagement de la défiscalisation n'est possible: une réduction d'impôts non consommée ne peut être reportée l'année suivante.
  • L'investisseur doit, à partir de 2011, remplir une déclaration 2042 IOM ainsi qu'un certain nombre de documents décrits dans l'instruction 2041 GE.

Plafonnement de la loi Girardin :

  • Le plafond spécifique de la défiscalisation Girardin est fixé à 30.600 € par an et par foyer fiscal ou à 11% des revenus déclarés, sachant que l'on prend en compte le montant le plus élevé des deux.
  • Il est évidemment entendu qu'une fois ce plafond appliqué, le plafonnement global s'applique à savoir le plafond de 18.000 € majoré de 4 % du revenu imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
  • Il est à noter qu'en loi Girardin le plafond qui s'applique ne dépend pas de la date de l'investissement mais de la DROC (date d'ouverture de chantier).

Exemple de défiscalisation loi Girardin

Vous achetez une maison à la Martinique de 210 m² avec 70 m² de varangue. Pour l'exemple, vous êtes célibataire, payez un peu plus de 100.000 € d'impôts pour un salaire annuel de 300.000 €.

Votre défiscalisation Girardin est plafonnée à 30.600 € annuels. Toutefois, 11% de votre revenu représentant 33.000 €, vous pouvez défiscaliser 33.000 € annuels.
En revanche, le plafond global de défiscalisation de 18.000 € + 4 % du revenu, soit 30.000 € étant atteint, vous ne pouvez réduire votre impôt que de 30.000 € par an si jamais votre chantier est ouvert en 2012 ... de 36 000 € par an si votre chantier a été ouvert en 2011 (18 000 + 6%) de 44 000 € par an si votre chantier a été ouvert en 2010 (20 000 € + 8%) et de 55 000 € si votre chantier a été ouvert en 2009 (25 000 € + 10 %)

F.A.Q. OUTREMER

Attention, le critère pour déterminer le taux de réduction n'est pas la date d'acquisition mais la date de délivrance du Permis de Construire, forcément antérieure à l'acquisition.

Avantages fiscaux de l'immobilier en loi Girardin :

La loi Girardin est une loi de défiscalisation permettant d'obtenir une réduction d'impôts lors de l'acquisition d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement) dans les départements, communautés et pays d'outre-mer et destiné à être mis en location pour une durée minimum de 5 ou 6 ans.
Ce dispositif, en vigueur depuis le 27 mai 2009, donne la possibilité à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts allant de 22% à 48% du prix de revient (plafonné à 2.309 € HT /m² défiscalisables) étalée sur 5 ans. De plus, l'investisseur se donne la possibilité de se constituer un patrimoine.


Taux de réduction d'impôt en 2012 et les années à suivre:

Récapitulatif de l'avantage fiscal Girardin de 2011 à 2012 :

Taux de base de la réduction d'impôt (hors bonus)
Date de délivrance du permis de construireGirardin classiqueGirardin intermédiaire
201022%38%
201130%34%
20120%26%


Investisseurs pouvant bénéficier d'une défiscalisation en loi Girardin:

Toutes les personnes physiques, domiciliées en France qui font l'acquisition d'un bien immobilier jusqu'au 31 décembre 2017, peuvent bénéficier du dispositif Girardin.



Financement d'un investissement en loi Girardin:

Il n'est pas nécessaire d'avoir un apport financier pour effectuer un investissement en loi Girardin.
Par contre, il est préférable de financer l'investissement par un emprunt afin de bénéficier de tous les avantages liés à la défiscalisation.



Calcul de la défiscalisation en loi Girardin pour l'année 2012:

La réduction s'applique sur le montant de l'imposition selon le nombre de m² achetés. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 27% à 48% du prix de revient du bien immobilier (plafonné à 2.309 €/m²), répartie sur 5 ans.

Par exemple, pour un investissement (en loi Girardin Intermédiaire et sans bonus) de 100 m² à 224.700 euros : l'acquéreur défiscalisera 38 % du prix de revient (plafonné à 2.309 € HT par m²) pendant 5 ans, soit 17.548 € par an.

Autre exemple : pour un investissement (en loi Girardin Intermédiaire sans bonus) de 100 m² à 449.400 euros : l'acquéreur défiscalisera 38 % du prix de revient (plafonné à 2.309 € HT par m²) pendant 5 ans, soit le même montant que dans l'exemple précédent, 17.548 € par an.



Les critères pour réussir un investissement en loi Girardin:

    Afin de garantir le meilleur investissement possible en loi Girardin, il est important de valider 4 points déterminants :
  • Acheter le bien immobilier au juste prix,
  • Privilégier un emplacement de qualité,
  • Vérifier l'importance de la demande locative,
  • Sécuriser les loyers.

Optimiser la rentabilité fiscale de son investissement en loi Girardin:

    L'avantage fiscal est plus favorable en loi Girardin Intermédiaire qu'en loi Girardin Libre.

    Voici les 3 particularités qui distinguent les 2 dispositifs :

  • Une contrainte de ressources des locataires qui ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret en loi Girardin Intermédiaire,
  • Une contrainte de plafonnement des loyers en loi Girardin Intermédiaire,
  • Une contrainte de durée d'engagement de location, de 6 ans en Loi Girardin Intermédiaire (et 5 ans en loi Girardin Libre).

    Deux bonus supplémentaires peuvent être ajoutés à chacun des dispositifs :
     
  • 2 à 3 % supplémentaires lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement,
  • 8 à 9 % supplémentaires lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible.

Location du logement à un membre de sa famille tout en bénéfician de la défiscalisation loi Girardin:

En loi Girardin Libre et en loi Girardin Intermédiaire, dès lors que le locataire n'est pas sur le même foyer fiscal que le propriétaire.



Zones concernées pour un investissement loi Girardin:

L'ensemble des départements, communautés et pays d'outre-mer.
Pour le calcul des plafonds de loyer (loi Girardin Intermédiaire) et des plafonds de revenus (loi Girardin Intermédiaire), deux zones ont été retenues. D'un côté, les départements d'Outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte. De l'autre côté, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna.



début de la défiscalisation en loi Girardin, et limite de la mise en location d'un logement pour en profiter.

L'avantage fiscal est accordé sur l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement ou d'acquisition (si elle vient après) du bien immobilier.
L'investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des 6 mois suivants l'achèvement du programme ou suivants son acquisition, si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.



Eonctionnement avant les 5 ans (Girardin Libre) ou 6 ans (Girardin Intermédiaire) d'engagement de location, et après les 5 ou 6 ans:

En cas de revente anticipée (avant les 5 ou 6 ans), l'avantage fiscal dont l'investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d'impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l'année en cours.
Au bout des six années de location, l'investisseur peut choisir de revendre ou de garder mais sans aucun avantage fiscal.
Il est, par ailleurs, bien évident que le choix du dispositif Libre ou Intermédiaire se fait lors de la première mise en location.



Démarches à effectuer pour bénéficier du dispositif Girardin:

En déclarant ses impôts, l'investisseur doit remplir les formulaires 2042 IOM et 2044 et les joindre à sa déclaration de revenus. Ces formulaires prouvent à l'Administration Fiscale l'acquisition d'un bien en Loi Girardin.
Outre ces documents officiels, il convient entre autres de mettre à disposition certaines pièces telles que, titre de propriété, bail de location.



Absence de locataire:

Si le locataire donne son congé, l'investisseur doit relouer son bien le plus vite possible. Il faut qu'il puisse toutefois prouver qu'il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d'une période de vacance accordée par l'Administration Fiscale.



Possibilité d'effectuer un second investissement locatif en loi Girardin:

Il est tout à fait possible de cumuler, sans limite, plusieurs investissements locatifs, en loi Girardin ou avec d'autres lois de défiscalisation, en respectant néanmoins les plafonnements mis en place par l'administration fiscale.

  • Le Scellier-DOM

Loi de défiscalisation immobilier Scellier outre-mer DOM COM

Contrairement aux dispositions de la loi Girardin, la date du Permis de construire n'a pas ici d'incidence sur le taux de la réduction d'impôt.

La mise en place de la Scellier Outre-mer vient modifier le régime de la défiscalisation Girardin amenée à disparaitre fin 2012.

Chaque investisseur gardera tout de même la possibilité d'opter soit pour la défiscalisation Girardin soit pour la loi Scellier DOM-COM (ou "outre mer").
Les critères écologiques du "Scellier Métropole" ne sont pas applicables: la réduction d'impôt n'est pas réservée aux seuls logements BBC.

Avantages fiscaux:


Une Loi Girardin pour impositions modérée :

  • Réduction d'impôt :
    - 24% pour les investissements réalisés entre 1er janvier 2012 et 31 décembre 2012
  • Plafond d'investissement :
    La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du bien immobilier avec un maximum de 300 000€
  • Depuis le 1er janvier 2012, le prix de revient de l'investissement à retenir pour le calcul de la réduction d'impôt est désormais soumis à un plafond de 4000 € par m² de surface habitable (surface majorée de la varangues et des annexes dans la limite de 14 m²)
  • Réduction d'impôt : 9 ans
  • Après les 9 ans :
    • Dans le cadre de la loi Scellier Dom : possibilité de continuer à louer le logement, il n'y a plus de réduction d'impôts.
    • Dans le cadre de la loi Scellier Dom Intermédiaire : possibilité de réduction d'impôt supplémentaire égale à 1,33 % du prix de revient par période de 3 ans (maximum 6 ans), soit 32 % sur 11 ans.

A compter du 1er janvier 2011, les investissements réalisés aux îles Wallis et Futuna, ainsi qu'à la Polynésie française et à la Nouvelle-Calédonie bénéficieront d'un régime particulier :
  • La durée minimale de l'engagement de location est fixée à cinq ans (au lieu de 9)
  • Le nombre d'années sur lequel est répartie la réduction d'impôt est fixé à cinq (au lieu de 9)
  • La réduction d'impôt est imputée sur l'impôt à raison d'un cinquième de son montant total au titre de chacune de ces années (au lieu de 9 ans).

Champ d'application :

  • La loi Scellier Outre-mer est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B du code général des impôts, qui acquièrent des logements situés dans les départements et collectivités territoriales d'outre-mer (Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna).
  • Le dispositif Scellier Outre mer ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition par année d'imposition.


Conditions à respecter :

  • Pour que la réduction d'impôt loi Scellier Outre mer soit applicable, l'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure et dans les 6 mois pour le Scellier Pacifique
  • Le plafond par m² de surface habitable est de 4 000 €
  • Engagement de location : 9 ans minimum en tant qu'habitation principale du locataire et 5 ans en scellier Pacifique
  • Location à un ascendant - descendant : Impossible
  • Location à un membre du foyer fiscal : Impossible

Plafonds de loyer outre mer en vigueur en 2012 :


Plafonds de loyers Lieu de location
Scellier Outre mer DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Mayotte Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna
Scellier outre mer secteur libre12,62 €/m²15,97 €/m²
Scellier outre mer intermédiaire10,10 €/m²13,31 €/m²

Plafond des ressources des locataires : pas de plafonds sauf pour le scellier outre mer intermédiaire (voir tableau ci-dessous) en vigueur en 2012.


Plafonds des ressources des locataires Lieu de location
Scellier Outre mer Départements d'outre mer, Saint Barthélémy, Saint Martin, Mayotte Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna
Personne seule27 193 €23 831 €
Couple36 315 €44 073 €
Personne seule ou couple marié avec:
+ 1 personne à charge43 671 €46 621 €
+ 2 personnes à charge52 716 €49 171 €
+ 3 personnes à charge62 017 €52 576 €
+ 4 personnes à charge69 893 €55 984 €
Majoration par personne à charge supplémentaires+ 7 798 €+ 3 576 €
  • Scellier BBC

La loi de défiscalisation immobilier Scellier BBC

Depuis le 01.01.2012, seuls les logements certifiés BBC sont éligibles aux réductions d'impôt de la loi Scelier.

A compter de l'imposition des revenus de 2012, les avantages fiscaux accordés en réduction de l'impôt sur le revenu sont plafonnés à un montant de 18 000 € majorés de 4% du revenu net global imposable.

Avantages fiscaux du Scellier BBC :

  • Réduction d'impôt :
    - 13 % pour les investissements réalisés entre 1er janvier 2012 et 31 décembre 2012
  • Plafond d'investissement : le prix de revient de l'investissement à retenir pour le calcul de la réduction d'impôt est désormais soumis à un plafond par m² de surface habitable (majorée de 50% des annexes dans la limite de 8 m²) et ce sans pouvoir dépasser 300 000 €.

ZoneAB1B2C
Plafond au m²5 000 €4 000 €2 100 €2 000 €

On remarque que la zone A bis n'a pas de plafond. Il est à préciser que lesdits plafonds constituent l'assiette du taux de réduction d'impôt et non l'exclusion des logements dépassant ces plafonds.

  • Durée de la réduction d'impôt : 9 ans
  • Réduction supplémentaire après 9 ans : en location dans le secteur intermédiaire, réduction supplémentaire sur 6 ans de 8 %, soit 21 % sur 15 ans.
  • Abattement de 30% au titre des revenus fonciers dans le secteur intermédiaire.
  • Report des réductions d'impôts : Les réductions d'impôts non déduites sont reportables pendant 6 ans.



Champ d'application :

  • Zones concernées par la loi Scellier : Les zones A, A Bis, B1 et B2 entrent dans le dispositif de la loi Scellier, la zone C est exclue (sauf dérogation du Ministère du Logement)
  • Validité de la loi Scellier : Dispositif Scellier mis en place pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2012.
  • Le dispositif Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition par année d'imposition.
  • La loi Scellier BBC est destinée à tous les contribuables domiciliés en France qui réalisent un investissement locatif dans l'immobilier résidentiel dans le neuf, remis à neuf, réhabilité ou transformé en 2012, destiné à l'habitation principale.

Conditions à respecter :

  • Pour que la réduction d'impôt loi Scellier soit applicable, l'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Certification du label BBC.

  • Engagement de location : 9 ans minimum (prorogeable 2 fois par période de 3 ans avec le passage au dispositif Scellier intermédiaire) en résidence principale.
  • Le logement loué doit être neuf, loué nu et à usage d'habitation principale du locataire.
  • Location à un ascendant - descendant : Possible
  • Location à un membre du foyer fiscal : Impossible



Plafond de ressource du locataire : pas de plafond, sauf avec l'option Scellier intermédiaire:

Plafonds si Scellier intermédiaire Zone A bis et AZone B1Zone B2Communes agréées
Personne seule45 241 €33 605 €30 805 €30 597 €
Couple67 612 €49 349 €45 237 €41 124 €
1 personne à charge81 276 €59 078 €54 155 €49 231 €
2 personnes à charge97 355 €71 498 €65 540 €59 582 €
3 persersonnes à charge115 250 €83 916 €76 925 €69 929 €
4 personnes à charge129 686 €94 657 €86 770 €78 882 €
Personnes supplémentaires à charge+ 14 455 €+ 10 752 €+ 9 856 €+ 8 960 €

Plafond de loyer :

Investissement réalisé en 2012
ZonesScellier BBC (En €/ m²/ mois)Scellier BBC intermédiaire (En €/ m²/ mois)
A Bis22,08 €17,66 €
A16,38 €13,10 €
B113,22 €10,58 €
B210,78 €8,62 €
C7,50 €6,00 €



Savoir calculer le loyer maximum exigible :

Pour calculer le loyer maximum éligible, il faut tout d'abord calculer la surface habitable totale du logement. Avec le Scellier BBC il faut ajouter la surface habitable (Loi Carrez) et la moitié de la surface des annexes du logement (hors parking et garage), cela dans la limité de 8m².

  • Foncier en Gestion libre et Opportunités

De formidables opportunités pour des placements sans contraintes

Une alternative à la défiscalisation tout en conservant la possibilité du LMNP classique avec amortissement et en profitant d'opportunités tarifaires et d'emplacements exceptionnels

Un appartement en gestion libre n'est pas confié par bail à un exploitant professionnel de résidence de tourisme.

Par conséquent, il sera :

  • soit géré par le propriétaire
  • soit confié en gestion par mandat à une agence immobilière

Cas général en gestion libre :


Inconvénients courants des produits en gestion libre:

  • Emplacement aléatoire, rarement proche des pistes où d'un centre d'intérêt touristique
  • Etat incertain, logement souvent ancien, avec frais d'entretien prévisibles.
  • Pas de défiscalisation ni de récupération de la TVA

Avantages des produits en gestion libre:

  • Rentabilité locative importante (même en cas de recours à une agence, ses frais d'intervention sont nettement moins élevés que la marge d'un exploitant)
  • Possibilité de déterminer soi-même les loyers à demander aux touristes (tout en restant dans des tarifs cohérents avec le marché).
  • Vous conservez le logement pour votre propre utilisation, dans les périodes qui vous intéressent.
  • Il est possible sous certaines conditions de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et donc d'amortir le bien.
  • En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d'option.


Notre solution pour palier aux inconvénients:

  • Des logements de qualité "neuf" ou récemment en état de livraison, jamais vendus ni
    occupés.
  • Des emplacements sélectionnés car ces logements sont intégrés à une résidence de tourisme
    de qualité professionnelle.
  • L'état irréprochable du neuf, et les garanties décennales correspondantes.
  • Des remises tarifaires importantes ( de -5% et jusqu'à -30% !) qui pourront compenser:
    • l'absence de réduction d'impôt ou,
    • la non récupération de la TVA et même,
    • les deux


Comment pouvons-nous proposer de telles remises sur les prix ?


Nous identifions des offres exceptionnelles:

  • auprès de promoteurs qui souhaitent liquider les derniers invendus sur une résidence en état de livraison immédiate.
  • auprès de promoteur ayant besoin de réaliser de la trésorerie pour lancer un nouveau programme immobilier.
  • quand le constructeur décide de se défaire de logements qu'il avait initialement projeté de conserver dans le patrimoine de la SCI.
  • Si des doutes sur la santé financière d'un gestionnaire se font jour et qu'il devient prudent de stopper les ventes assorties d'un bail commercial
  • En cas de restrictions administratives.

On peut en effet trouver de ces opportunités depuis la crise qui a freiné les commercialisations.


Vous souhaitez acquérir un bien que vous destinez à la location. Si ce bien est meublé (soit que le produit acheté soit livré meublé, soit que vous fournissiez vous même l'ameublement nécessaire à ce qu'un locataire arrivant avec ses effets personnels puisse y vivre) vous pouvez sous certaines conditions bénéficier des avantages du statut de Loueur meublé non professionnel.

Vous entrez dans le cadre de ce statut dès lors que:

  • Vos revenus locatifs sont déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux au lieu d'être considérés comme des revenus fonciers
  • Vous pouvez déduire de ces revenus 100% des charges d'exploitation et des taxes (charges locatives, intérêts d'emprunts, taxe foncière...).
  • Vous pouvez amortir votre bien (20, 30 ans voire plus) et votre mobilier (5 à 7 ans). Les amortissements ainsi constatés viennent en déduction de vos loyers et vous permettent une non imposition de vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
Voir programmes en LMNP Bouvard
Voir programmes en LMNP classique avec amortissement
Voir programmes outre-mer en loi Girardin
Voir programmes outre-mer en Scellier-DOM
Voir programmes en loi SCELLIER BBC
Voir programmes en pleine propriété / gestion libre